주택관리사 시험 완전정복 — 3강: 민법 기초와 계약법

민법의 기본 원리

민법의 지위:
→ 사법(私法)의 일반법: 모든 사인(私人) 간 법률관계 적용
→ 민사 특별법 우선 (상법·집합건물법 등)
→ 민법 3대 원칙:
  소유권 절대 원칙
  사적 자치(계약 자유) 원칙
  과실 책임 원칙

권리와 의무:
→ 권리: 법으로 인정된 이익 향수를 위한 법적 힘
  물권·채권·친족권·상속권
→ 의무: 권리에 대응하는 법적 구속

법률관계의 발생 요인:
→ 법률행위: 의사표시를 요소로 하는 법률 사실
→ 준법률행위: 의사표시 이외의 정신 작용 (최고·통지)
→ 사건: 인간의 의사와 무관한 사실 (출생·사망·시간 경과)

권리 행사의 한계:
→ 신의성실 원칙 (민법 제2조): 거래 관행에 맞는 성실한 방법
→ 권리 남용 금지: 외형은 권리 행사지만 사회적 상당성 이탈
→ 실효의 원칙: 장기간 권리 행사 안 하면 상대방 신뢰 보호

법률행위와 의사표시

법률행위:
→ 1개 이상의 의사표시 + 법이 그 효과 부여
→ 단독행위: 취소·해제·추인
→ 계약: 청약 + 승낙 (합의)
→ 합동행위: 동일 방향 의사표시 (사단법인 설립)

법률행위의 유효 요건:
① 당사자: 권리능력·행위능력
② 목적: 확정성·가능성·적법성·사회적 타당성
③ 의사표시: 의사와 표시 일치, 흠결 없음

행위능력:
→ 미성년자 (만 19세 미만): 법정 대리인 동의 필요
  예외: 단순 권리 취득·의무 면제, 용돈·소액 일상거래
→ 피성년후견인: 가정법원 결정으로 행위능력 제한
→ 피한정후견인: 특정 법률행위에 한정 대리·동의

의사표시의 하자:

착오 (민법 제109조):
→ 법률행위 내용의 중요 부분 착오 → 취소 가능
→ 중요 부분: 당사자가 알았더라면 계약하지 않았을 정도
→ 표의자(착오자) 중과실 없어야 취소 가능

사기·강박 (민법 제110조):
→ 사기: 타인의 기망으로 의사표시 → 취소 가능
→ 강박: 타인의 강박으로 의사표시 → 취소 가능
→ 제3자 사기: 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때만 취소 가능

통정 허위표시 (민법 제108조):
→ 당사자 합의로 내심 의사 없는 표시 → 무효
→ 선의의 제3자에게는 대항 불가

비진의 표시 (민법 제107조):
→ 표의자가 진의 아님을 알면서도 의사표시
→ 원칙 유효, 상대방도 알았거나 알 수 있었을 때 무효

계약의 성립과 효력

계약의 성립:
→ 청약 (Offer): 계약 체결 제안 (구체적·확정적)
  격지자 계약: 발송 시 효력 발생
→ 승낙 (Acceptance): 청약에 동의
  격지자 계약: 도달 시 계약 성립
→ 교차 청약: 동일 내용 청약이 교차 → 계약 성립
→ 청약의 철회: 원칙 가능, 단 청약자가 철회 불가 표시하거나 승낙 기간 설정 시 불가

계약의 종류:
→ 증여·매매·교환·임대차·고용·도급·위임·임치·조합 등
→ 쌍무 계약·편무 계약
→ 유상 계약·무상 계약

계약의 효력:
→ 동시이행 항변권: 쌍무 계약에서 상대방 이행 제공 전 이행 거절
→ 불안 항변권: 상대방의 이행 능력 감소 시 이행 거절 가능
→ 위험 부담: 쌍무 계약에서 일방 채무 불능 시 타방 채무 소멸
  채무자 위험 부담 원칙 (민법 제537조)

계약 해제:
→ 법정 해제: 채무불이행 (이행 지체·이행 불능·불완전이행)
→ 약정 해제: 계약으로 해제권 유보
→ 효과: 소급 효력 — 계약 처음부터 없었던 것으로 원상회복
→ 원상회복 의무 + 손해배상 청구 가능

계약 해지:
→ 계속적 계약 (임대차·고용)에서 장래에 향해 효력 소멸
→ 해제와 달리 소급 효력 없음

채무불이행과 손해배상

채무불이행 유형:

이행 지체:
→ 이행 가능하나 이행 기일 경과 후 미이행
→ 확정 기한: 기한 도래 시 자동 지체
→ 불확정 기한·기한 없는 채무: 이행 청구 받은 때
→ 법정이율: 연 5% (상사 채무: 연 6%)

이행 불능:
→ 채권 성립 후 채무자 귀책으로 이행 불가
→ 전보 배상 청구 (이행이익 상당)
→ 계약 해제 가능 (최고 불필요)

불완전 이행:
→ 이행은 했으나 하자 있는 이행
→ 추완(하자 보완) 청구 → 추완 거절 또는 불능 시 해제

손해배상:
→ 손해배상 = 통상 손해 + 특별 손해
  통상 손해: 통상의 경우 발생하는 손해
  특별 손해: 채무자가 알았거나 알 수 있었던 특별 사정으로 발생
→ 과실상계: 채권자 과실 있으면 배상액 감경
→ 손익상계: 채무불이행으로 이익도 생기면 공제

지연이자 (지연 손해금):
→ 금전 채무 이행 지체 시 법정이율로 배상
→ 입증 불필요 (민법 제397조)

계약금:
→ 해약금 추정: 매수인 포기 또는 매도인 배액 반환으로 해제
→ 증약금·위약금 추정 여부 특약으로 결정
→ 이행 착수 후에는 해약금에 의한 해제 불가

물권법 기초

물권의 특성:
→ 물권 법정주의 (민법 제185조): 민법·법률이 정한 물권만 인정
→ 직접성: 목적물에서 직접 이익 추구
→ 배타성: 동일 목적물에 동일 내용 물권 병존 불가
→ 우선권: 채권보다 물권 우선

물권 변동:
→ 부동산: 등기 (등기 없으면 제3자에게 대항 불가)
→ 동산: 인도 (점유 이전)
→ 공신의 원칙: 한국 민법 부동산 등기는 공신력 없음
  (등기 외관 믿었어도 보호 안 됨)

소유권:
→ 전면적 지배권: 사용·수익·처분권
→ 소유권 취득 시효:
  부동산 20년 점유 (타주 점유): 등기로 취득
  부동산 10년 단기 취득 시효: 등록·선의·무과실
  동산 10년·5년(선의·무과실)

점유권:
→ 사실상 지배 = 점유 → 법적 보호
→ 자주점유·타주점유 / 선의점유·악의점유
→ 점유보호 청구권: 점유 침탈 또는 방해에 대한 청구권

담보물권:

유치권:
→ 타인 물건 점유 중 그 물건에 관한 채권 발생 시 변제 받을 때까지 유치
→ 등기 없이 성립 (점유 계속 요건)
→ 주택관리사 실무: 수급인의 공사대금 유치권

저당권:
→ 채무자·제3자 소유 부동산·선박에 담보 설정
→ 점유 이전 없이 설정 (비점유 담보)
→ 저당권 등기 필수
→ 우선변제권: 경매 시 다른 채권자보다 우선 배당
→ 법정 지상권: 저당권 실행으로 토지와 건물 소유자 분리 시 건물 소유자 보호

Q. 매매 계약에서 매도인이 계약금만 받고 잠적했다면 어떻게 해야 하나요? A. 계약금은 민법 제565조에 따라 해약금으로 추정됩니다. 매도인이 계약금을 받은 후 이행하지 않으려 한다면, 매수인은 이행 착수 전까지 계약금의 배액(2배)을 반환받고 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 매수인이 해제하려면 계약금을 포기합니다. 그러나 어느 한 당사자가 이행에 착수(소유권이전서류 교부·중도금 지급 등)한 이후에는 해약금에 의한 해제가 불가능합니다. 이행 착수 후 계약을 없애려면 법정 해제 사유(채무불이행)나 합의 해제만 가능합니다. 매도인이 잠적하여 연락이 안 된다면, 이행 기일까지 기다린 후 이행 지체를 이유로 계약 해제 통보와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 유치권과 저당권의 차이는 무엇이고 공동주택 관리와 어떤 관련이 있나요? A. 유치권은 타인의 물건을 점유하고 있는 사람이 그 물건과 관련된 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리로, 등기 없이 점유만으로 성립합니다. 반면 저당권은 등기를 통해 설정하며 점유를 이전하지 않습니다. 공동주택 관리에서는 수급인(공사업체)이 공사대금을 받지 못했을 때 완공된 건물에 유치권을 행사하는 경우가 문제됩니다. 입주자 입장에서는 건물 매수나 경매에서 유치권 부담 부동산을 취득하면 채무를 인수해야 할 수 있습니다. 주택관리사는 하자 보수 공사 시 유치권 분쟁을 예방하기 위해 계약서에 대금 지급 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.