Ch3. 부동산 세금 3종 세트 — 취득·보유·양도세 총정리

부동산 3종 세금 개요

부동산을 가진다는 것은 세 번의 세금 이벤트를 통과하는 것입니다.

부동산 세금 타임라인:

취득 시 ──→ 보유 중 ──→ 매도 시
취득세         재산세      양도소득세
(지방세)      (지방세)     (국세)
취득가액 기준  시가표준액 기준  양도차익 기준
1회 납부       매년 납부      양도 후 납부

1. 취득세 — 살 때 내는 세금

취득세는 부동산·차량·선박 등을 취득할 때 한 번만 내는 지방세입니다. 실거래가(취득가액)를 기준으로 계산됩니다.

주택 취득세 세율

1주택 (조정대상지역·비조정 공통):
취득가액 6억 원 이하:           1%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하:     1% ~ 3% (비례 적용)
9억 원 초과:                   3%

다주택자 중과세 (조정대상지역):
2주택:                         8%
3주택 이상:                    12%
법인:                          12%

농어촌특별세: 취득세의 10%
지방교육세:   취득세의 20%
∴ 실제 납부 = 취득세 × 1.3 (1주택의 경우)

취득세 계산 예시

예시 1) 6억 원 아파트 (1주택, 비조정대상지역)
취득세 = 6억 원 × 1% = 600만 원
농어촌특별세 = 60만 원, 지방교육세 = 120만 원
총 납부액 = 780만 원

예시 2) 10억 원 아파트 (1주택)
취득세 = 10억 원 × 3% = 3,000만 원
농어촌특별세 = 300만 원, 지방교육세 = 600만 원
총 납부액 = 3,900만 원

예시 3) 8억 원 아파트 (2주택, 조정대상지역)
취득세 = 8억 원 × 8% = 6,400만 원
(1주택으로 신규 취득 시의 4배 이상 부담)

취득세 감면 사례

감면 적용 케이스:
생애최초 주택 구입: 취득세 감면 (200만 원 한도)
신혼부부 생애최초: 취득세 감면 (300만 원 한도)
소형 신축 빌라 취득세: 한시적 감면 제도 존재
농어촌주택: 취득세 감면 혜택

주의: 감면 요건은 해마다 변경되므로 취득 시점
국세청·행정안전부 공고 반드시 확인 필요

2. 재산세 — 보유하는 동안 내는 세금

재산세는 매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과되는 지방세입니다. 실거래가가 아닌 시가표준액(공시가격)을 기준으로 계산됩니다.

재산세 계산 구조

재산세 계산:
과세표준 = 주택 공시가격 × 공정시장가액비율 (60%)

세율 구간:
과세표준 6,000만 원 이하:           0.1%
6,000만 원 초과 ~ 1.5억 원 이하:    0.15%
1.5억 원 초과 ~ 3억 원 이하:        0.25%
3억 원 초과:                        0.4%

납부 시기:
1기분 (토지·건물분 1/2): 9월 16일 ~ 9월 30일
2기분 (토지·건물분 1/2): 11월 16일 ~ 11월 30일
(주택은 7월과 9월 각 1/2씩 분납 가능)

재산세 계산 예시

예시) 공시가격 5억 원 아파트
공정시장가액비율 60% 적용
과세표준 = 5억 원 × 60% = 3억 원

세율 적용:
1.5억 원 × 0.15% = 225,000원 (1.5억 이하 구간)
1.5억 원 × 0.25% = 375,000원 (1.5억 초과~3억 구간)
재산세 = 600,000원

지방교육세: 재산세의 20% = 120,000원
도시지역분: 과세표준 × 0.14% = 420,000원
총 재산세 관련 납부액 ≈ 1,140,000원

종합부동산세 (종부세)

공시가격 합산액이 기준 금액을 초과하면 재산세 외에 종합부동산세(국세)도 납부합니다.

종합부동산세 과세 기준:
1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과
다주택자 합산: 공시가격 9억 원 초과

종부세 세율 (2024년, 1주택자):
3억 원 이하:  0.5%
6억 원 이하:  0.7%
12억 원 이하: 1.0%
25억 원 이하: 1.3%
94억 원 이하: 1.5%
94억 원 초과: 2.0%

다주택자 세율 추가 가산 (조정대상지역 2주택 이상 등)

3. 양도소득세 — 팔 때 내는 세금

양도소득세는 부동산을 매도하여 발생한 차익(양도차익)에 부과하는 국세입니다.

양도소득세 계산 구조

양도소득세 계산 5단계:

1단계: 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
  (필요경비: 취득 시 취득세·중개수수료, 자본적지출)

2단계: 장기보유특별공제 적용
  (보유 기간에 따라 최대 80% 공제)

3단계: 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

4단계: 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 (250만 원)

5단계: 양도소득세 = 과세표준 × 세율

장기보유특별공제율

1세대 1주택 (보유 기간 + 거주 기간 각각 공제):
보유 3년 이상:  연 4% (최대 40%, 10년)
거주 2년 이상:  연 4% (최대 40%, 10년)
합산 최대:      80%

일반 부동산 (1세대 1주택 아닌 경우):
보유 3~4년:    6%
보유 4~5년:    8%
보유 5~6년:    10%
보유 6~7년:    12%
보유 7~8년:    14%
보유 8~9년:    16%
보유 9~10년:   18%
보유 10년 이상: 20%

양도소득세 세율

일반 세율 (보유 기간별):
1년 미만 보유: 70% (주택·조합원입주권)
1~2년 보유:   60% (주택·조합원입주권)
2년 이상 보유: 기본세율 (6%~45%)

비사업용 토지:
기본세율 + 10% 중과

다주택자 (조정대상지역, 2025년부터 한시 적용):
2주택: 기본세율 + 20%
3주택 이상: 기본세율 + 30%

1세대 1주택 비과세 요건

비과세 요건 (동시 충족):
1. 1세대가 국내 주택 1채만 보유
2. 보유 기간 2년 이상
3. 취득 당시 조정대상지역인 경우: 거주 2년 이상 추가
4. 양도가액 12억 원 이하: 전액 비과세
   양도가액 12억 원 초과: 초과분에 해당하는 양도차익만 과세

예시) 취득가 5억, 양도가 15억, 보유 5년, 거주 3년 (1주택)
비과세 범위: 12억/15억 = 80% → 양도차익 80% 비과세
과세 대상 양도차익 = 10억 × 20% = 2억 원
(장기보유특별공제 추가 적용)

양도소득세 실전 계산 예시

[사례] 아파트 취득가 3억, 양도가 7억, 보유 6년, 1세대 1주택
거주 3년 (조정대상지역)

1단계: 양도차익
= 7억 - 3억 - 1,500만(취득세+중개비) = 3억 8,500만 원

2단계: 장기보유특별공제
보유 6년: 24% (연 4% × 6년)
거주 3년: 12% (연 4% × 3년)
공제율 합계: 36%
공제액: 3억 8,500만 × 36% = 1억 3,860만 원

3단계: 양도소득금액
= 3억 8,500만 - 1억 3,860만 = 2억 4,640만 원

4단계: 과세표준
= 2억 4,640만 - 250만 = 2억 4,390만 원

5단계: 세액 (기본세율)
2억 4,390만 × 38% - 1,994만 = 7,274.2만 원

양도소득세 약 7,274만 원
지방소득세 약 727만 원 (양도소득세의 10%)

1가구 1주택 vs 다주택자 세금 비교

항목         1가구 1주택          다주택자 (조정지역)
───────────────────────────────────────────────────
취득세       1%~3%               8% (2주택) / 12% (3주택+)
재산세       일반 세율            일반 세율 (동일)
종부세       12억 초과 시 0.5~2%  9억 초과 시 더 높은 세율
양도소득세   2년 보유·거주 시      기본세율+20%~30% 중과
             12억 이하 비과세     (한시 완화 여부 확인 필요)
장기보유공제 최대 80%             최대 20% (일반)

핵심 개념 카드

부동산 3세금 = 취재양 ★★★★★ : 취득세(살 때)·재산세(있을 때)·양도소득세(팔 때). 취득·재산은 지방세, 양도소득세는 국세. 암기 포인트: 취재양 = 취득·재산·양도

장기보유특별공제 최대 80% ★★★★★ : 1세대 1주택자가 10년 보유·10년 거주 시 양도차익의 80% 공제. 오래 살수록 유리. 암기 포인트: 보유 연 4% + 거주 연 4% = 최대 80%

6월 1일 기준 재산세 ★★★★☆ : 재산세는 매년 6월 1일 소유자 기준. 6월 2일 이후 매도해도 그 해 재산세는 매도자가 냄. 암기 포인트: 6.1 이전에 팔면 재산세 면제

1주택 비과세 12억 한도 ★★★★☆ : 2년 이상 보유·거주한 1주택, 양도가액 12억 이하는 전액 비과세. 암기 포인트: 12억 초과분만 과세

실전 퀴즈

Q1. 조정대상지역 2주택자가 1채를 매도하면 양도소득세가 얼마나 중과되는가?

2024년 기준, 조정대상지역 2주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 20%p가 가산됩니다. 예를 들어 과세표준이 1억 원(세율 35% 구간)이라면 일반의 경우 산출세액이 약 2,006만 원이지만, 중과 시 55% 적용으로 약 4,006만 원이 됩니다. 다만, 정부는 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예하는 조치를 반복해왔으므로 실제 매도 시점의 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

Q2. 부동산 취득세를 줄이기 위해 실거래가를 낮게 신고하면 어떻게 되는가?

불법입니다. 실거래가를 낮게 신고하는 ‘다운계약서’ 작성은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반으로, 과태료(취득세의 3배 이하) 및 형사처벌 대상입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 거래 내역이 모두 공개되며, 세무조사 시 금융거래 추적으로 적발될 가능성이 높습니다. 합법적인 절세는 장기보유특별공제, 필요경비 최대화, 1주택 비과세 요건 충족 등을 통해 이루어져야 합니다.

Q3. 부모님으로부터 부동산을 증여받으면 어떤 세금이 발생하는가?

증여받은 부동산에는 ① 증여세(국세): 증여받은 재산가액에서 공제(직계비속 5,000만 원, 성인 자녀 10년 합산)를 차감한 후 10%~50% 세율 적용, ② 취득세(지방세): 증여로 인한 취득이므로 취득세 납부 의무 발생(시가표준액의 3.5%, 조정대상지역 3주택 이상은 12%)가 발생합니다. 증여 후 향후 매도 시 양도소득세 계산 시 취득가액은 증여받은 시점의 시가가 됩니다. 증여 전후 절세 전략은 세무사 상담이 필수입니다.

OIYO 편집부