부동산 세금 완전 가이드 — 취득·보유·양도세 한눈에 정리
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OIYO 편집부 기여자
부동산 세금 3단계
| 단계 | 세금 | 납부 시기 |
|---|---|---|
| 취득 | 취득세 | 취득일로부터 60일 이내 |
| 보유 | 재산세, 종합부동산세 | 매년 (6월, 9월, 12월) |
| 처분 | 양도소득세 | 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 |
1. 취득세
세율 (2025년 기준)
| 주택 가격 | 1주택 | 2주택 | 3주택+ |
|---|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 1~3% | 8% |
| 6~9억 | 1~3% | 1~3% | 8% |
| 9억 초과 | 3% | 8% | 12% |
산출 예시:
- 6억 원 아파트 취득 (1주택) → 취득세 1% = 600만 원
- 9억 원 아파트 취득 (2주택, 조정대상지역) → 8% = 7,200만 원
취득세 감면
- 생애 최초 주택 구입: 200만 원 한도 감면 (소득 기준 해당 시)
- 저렴한 주택 (공시가격 1억 이하): 감면 혜택 있음 (지역·조건에 따라 다름)
농어촌특별세·지방교육세
취득세 신고 시 함께 납부.
- 취득세의 10~20% 수준 추가 부담 있음.
2. 재산세
납부 시기
- 건물분: 7월 16일~7월 31일
- 토지분: 9월 16일~9월 30일
- 세액 20만 원 이하 시 7월에 일괄 납부
세율
공시가격 기준 (시장 가격의 60~80% 수준)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% |
| 6,000만~1.5억 | 0.15% |
| 1.5~3억 | 0.25% |
| 3억 초과 | 0.4% |
3. 종합부동산세 (종부세)
대상
- 국내 주택 공시가격 합계가 기본공제액 초과 시
- 기본공제: 1주택자 9억 원 / 다주택자 6억 원
세율 (2024~2025년)
| 과세표준 | 1주택 | 다주택 (일반) | 다주택 (중과) |
|---|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% | 1.2% |
| 3~6억 | 0.7% | 0.7% | 1.6% |
| 6~12억 | 1.0% | 1.0% | 2.2% |
| 12~25억 | 1.3% | 1.3% | 3.6% |
| 25~50억 | 1.5% | 1.5% | 5.0% |
| 50억 초과 | 2.0% | 2.0% | 6.0% |
납부 시기: 12월 1~15일
4. 양도소득세
개요
부동산을 팔 때 발생한 이익(양도차익)에 부과.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비필요경비: 취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등
1세대 1주택 비과세
가장 중요한 절세 = 비과세 요건 충족.
조건:
- 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 필요)
- 양도가액 12억 원 이하 → 전액 비과세
- 12억 원 초과 → 12억 초과분만 과세
예시: 5억에 취득, 10억에 양도 (2년 이상 보유 + 거주) → 1세대 1주택 비과세 → 양도세 0원
일반 세율
| 보유 기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1~2년 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 (6~45%) |
다주택자 중과세
조정대상지역 내 다주택자:
- 2주택: 기본세율 + 20%p
- 3주택+: 기본세율 + 30%p
(2025년 현재 중과 배제 여부는 최신 세법 확인 필요)
장기보유특별공제
2년 이상 보유 시 공제율 적용 (비과세 적용 안 되는 경우).
| 보유 기간 | 1주택 (보유+거주) | 일반 |
|---|---|---|
| 3~4년 | 24% | 12% |
| 5~6년 | 40% | 20% |
| 10~11년 | 80% | 40% |
| 15년 이상 | 최대 80% | 최대 30% |
증여세·상속세와 부동산
증여
부동산을 자녀·배우자에게 무상 이전 시 수증자에게 증여세 부과.
면제 한도 (10년 합산):
- 배우자: 6억 원
- 성인 자녀: 5,000만 원
- 미성년 자녀: 2,000만 원
전략: 공시가격이 낮을 때 증여하면 절세 가능.
상속
사망 시 재산 이전 → 상속세 부과.
상속 공제: 일괄공제 5억 원 + 배우자 공제 최대 30억 원.
절세 전략 핵심
1세대 1주택 유지
가장 강력한 절세. 2년 보유·거주 → 비과세.
다주택자는 비과세 주택 결정하고 나머지를 정리하는 순서 계획.
필요경비 최대화
취득 시 지출 증빙 모두 보관:
- 취득세 영수증
- 중개수수료 영수증
- 인테리어·수리비 영수증
주의: 자가 실내 인테리어는 일부만 인정.
양도 시기 조정
- 장기보유특별공제 요건 맞추기 (3년, 5년, 10년 구간)
- 연도 말보다 다음 해 초 양도 → 납부 시기 지연 효과
세무사 상담 필수
부동산 세금은 상황별로 세율·공제가 복잡하게 달라집니다.
특히 다주택자, 조정대상지역, 비사업용 토지, 증여·상속 연계 시에는 사전 세무 계획이 필수입니다.
부동산 세금은 알면 수천만 원이 달라집니다. 매입·매도 전 최소 한 번은 세무사 상담을 받는 것을 권장합니다.
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OIYO 편집부
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