전세 vs 월세 어떤 게 유리할까? — 기회비용으로 계산하는 실질 주거비

전세는 무조건 유리하다는 착각

서울 마포구에서 전세 2억 5,000만 원짜리 원룸과 보증금 500만 원에 월세 65만 원짜리 원룸을 두고 고민하는 사회초년생이 있었습니다. “전세는 2년 뒤 돌려받을 수 있으니 당연히 낫지 않나요?”라는 생각이 자연스럽습니다. 그런데 2억 5,000만 원을 정기예금에 넣으면 연 4% 기준으로 매달 83만 원의 이자를 받을 수 있습니다. 전세금이 묶이는 순간, 그 83만 원의 이자 수익을 포기하는 것입니다. 즉 이 전세 계약의 실질 월 비용은 83만 원인 셈입니다. 월세 65만 원보다 오히려 비싼 선택이었습니다.

“전세는 돈을 맡겨두는 것이니 월세보다 유리하다”는 생각이 일반적입니다. 하지만 이것은 기회비용을 무시한 판단입니다.

전세금 2억을 집주인에게 맡기는 것은, 그 2억으로 다른 수익을 얻는 기회를 포기하는 것이기도 합니다. 현금 이자율이 연 4%라면, 2억의 기회비용은 연 800만 원 — 월 66만 원입니다.

즉, 전세는 월 66만 원짜리 월세를 내는 것과 경제적으로 동일합니다.

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전세 vs 월세 비교 계산기

전세 보증금, 월세 조건, 적용 금리를 입력해 실질 주거비를 비교하세요.

전세 vs 월세 비교 계산기

Housing Cost Optimization

RESET

주거비용을 기회비용과 금리를 고려하여 객관적으로 비교합니다.

전세 조건

보증금 (원)

대출/예금 금리 (%)

월 기회비용

₩666,667

월세 조건

보증금 (원)

월세 (원)

월 총 비용

₩1,066,667

전세가 유리

월 실질 주거비 차이

₩400,000

Per Month

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손익분기점 계산

전세가 유리한 조건과 월세가 유리한 조건을 수식으로 이해합니다.

전세의 월 실질 비용 = (전세금 × 금리) ÷ 12

월세의 월 실질 비용 = (월세 보증금 × 금리 ÷ 12) + 월세

두 값이 같아지는 지점이 손익분기점입니다.

예시: 전세 2억, 월세 보증금 2,000만 원, 적용 금리 4%

• 전세 월 비용: 2억 × 4% ÷ 12 = 66.7만 원
• 월세 월 비용: 2,000만 × 4% ÷ 12 + 월세 = 6.7만 원 + 월세

→ 월세가 60만 원 이하라면 월세가 더 유리, 60만 원 초과라면 전세가 더 유리

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상황별 선택 가이드

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전세 사기 위험 시대의 전세 선택 기준

2023년 이후 전세 사기 피해가 급증하면서 전세 선택 시 추가 확인 사항이 생겼습니다.

1. 등기부등본 확인: 근저당 금액이 전세금 + 근저당 합계가 집값의 70-80%를 초과하면 위험
2. 전세보증보험 가입: HUG, SGI서울보증 등의 전세보증보험으로 보증금 보호
3. 임대인 세금 체납 조회: 국세·지방세 체납 여부 확인 (임대인 동의 필요)
4. 선순위 보증금 확인: 같은 건물에 나보다 먼저 들어온 전세 세입자 규모 파악

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이 계산기를 가장 잘 활용하는 방법

계산기에 현재 고려 중인 전세 보증금과 비교 월세 조건을 입력한 뒤, 적용 금리를 현재 정기예금 금리(또는 전세자금 대출금리)로 설정하세요. 결과로 나오는 ‘전세 월 실질 비용’과 ‘월세 월 총 비용’을 직접 비교하면 어느 쪽이 유리한지 즉시 확인할 수 있습니다.

특히 전세자금 대출을 사용하는 경우라면, 대출 이자를 월 비용에 추가로 합산해야 합니다. 전세 보증금 2억 원에 대출 1억 5,000만 원을 연 4.5%로 조달하면 월 이자 부담이 56만 원입니다. 이 경우 전세의 실질 월 비용은 기회비용과 이자를 합산해 상당히 높아집니다.

2년 후 이사 가능성을 고려하면 월세가 더 유연한 선택이 되기도 합니다. 계약 갱신 시 보증금 반환 리스크, 이사 비용, 다음 계약 타이밍까지 계산기 숫자 너머의 조건들을 함께 판단하면 더 합리적인 결정에 도달할 수 있습니다.