Ch19. 보라, 저지르다 — 매수 계약 절차와 안전 계약 체크리스트

보라, 마침내 결정하다

2년간의 공부, 수십 번의 임장, 수백 개의 매물 검토.

보라는 마침내 한 아파트 앞에서 멈췄다. 서울 외곽의 2급지, 역세권에서 도보 7분, 32평, 2015년 준공. 가격은 예산 범위 안이었다.

“이게 완벽한 집인지는 모르겠어요. 그런데 지금 내 상황에서 최선이라는 확신은 있어요.”

그것으로 충분했다.

부동산 매매 계약의 전체 흐름

1단계: 구두 협의 및 가격 합의

매수자와 매도자가 중개사를 통해 가격, 잔금일, 특약 사항 등을 조율한다. 구두로 합의가 되면 계약 날짜를 잡는다.

2단계: 계약서 작성 및 계약금 지급

장소: 공인중개사 사무소 (매수자·매도자·중개사 3인이 함께)
계약금: 매매가의 10% (관행) — 계약 당일 매도자 계좌로 이체
계약서 서명·날인

3단계: 중도금 (일부 거래에서)

기존 주택 매매에서는 중도금이 없는 경우가 많다. 있다면 계약금과 잔금 사이에 지급한다.

4단계: 잔금 지급 및 소유권 이전

잔금일: 통상 계약일로부터 1~3개월 후
잔금 지급 + 등기 서류 수령 + 소유권이전등기 신청

잔금일에는 다음이 준비되어야 한다:

매수자: 잔금 자금 (대출금 + 자기 자금)
매도자: 이전등기에 필요한 서류 (권리증, 인감증명서 등)
법무사: 소유권 이전 등기 처리

계약 전 안전 체크리스트

A. 등기부등본 확인

반드시 계약 당일 최신 등기부등본을 발급받아 확인한다.

표제부: 주소, 면적, 건물 정보 확인
갑구 (소유권 관련)
- 현재 소유자가 매도자 본인인지 확인
- 가압류, 가처분, 경매 개시 결정 등 이상 없는지 확인
을구 (저당권 등)
- 근저당권이 있다면 금액 확인 (잔금 지급 시 말소 예정인지)
- 전세권 설정 여부

B. 토지이용계획 확인

토지이용계획확인서 발급 — 해당 토지에 규제가 걸려있지 않은지 확인.

토지거래허가구역 여부
개발제한구역 여부
기타 용도지역·지구 제한

C. 전입 세대 확인

전입세대열람을 통해 현재 세입자가 있는지 확인한다.

세입자가 있다면: 보증금 규모, 계약 만료일 확인
세입자가 없다면: 빈 집인지 확인

D. 건축물대장 확인

위반 건축물 여부
사용 승인일 (건축 연도 확인)
전용 면적 실제 확인

계약서 특약 작성 요령

계약서에는 특약 사항을 꼼꼼히 기재해야 한다. 구두로 합의했더라도 계약서에 없으면 법적 효력이 없다.

필수 특약 예시:

1. 매도인은 잔금 지급 전까지 현 상태를 유지한다.
2. 을구 근저당 000원은 잔금일에 말소 처리 후 이전등기한다.
3. 현재 임차인 000은 0000년 00월 00일까지 퇴거한다.
4. 현 시설물 (에어컨 2대, 붙박이장 포함)은 매매에 포함한다.
5. 잔금 지급 후 1주일 내 하자 발생 시 매도인이 수리 책임을 진다.

매수 후 해야 할 일

소유권이전등기 — 잔금 지급 당일 법무사를 통해 신청 (통상 2~3일 내 완료)
취득세 납부 — 취득일(잔금일)로부터 60일 이내
전입신고 — 실거주 시 이사 당일 주민센터에 신고
이사 통보 — 관리사무소에 이사 날짜 사전 통보

보라의 계약날

계약서에 도장을 찍고 나온 보라는 이렇게 말했다.

“손이 떨렸어요. 평생 모은 돈인데. 그런데 계약서를 보면서 깨달았어요. 이 종이 한 장이 수십 개의 질문에 대한 답이라는 것을. 2년 동안 공부한 것들이 이 계약서에 다 들어있었어요.”

다음 챕터 미리보기: Ch20에서는 매수 후 상황 변화에 어떻게 대처하는지를 다룬다. 갈아타기 시나리오와 단기 조정장·대세 하락장의 대응법.

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(확인일: 2026-06)