Ch11. 보라, 부동산에 가다 — 수리 상태·평수 선호도·주상복합 아파트

보라, 처음으로 부동산 문을 열다

“안녕하세요, 혹시 이 단지 매물 보러 왔는데요.”

보라는 처음에 목소리가 떨렸다고 한다. 부동산 중개사무소는 뭔가 전문가들의 공간처럼 느껴졌고, 잘못된 질문을 할까봐 겁이 났다.

하지만 안으로 들어가서 공인중개사와 이야기를 나누면서 알게 됐다. 중개사무소는 누구에게나 열린 곳이고, 질문이 서툴더라도 진지하게 답해준다는 것을.

수리 상태 3단계

매물을 볼 때 가장 먼저 확인해야 할 것 중 하나가 수리 상태다. 같은 평형, 같은 층의 아파트도 수리 상태에 따라 가격이 수천만 원 차이가 난다.

특올수리 (特올수리)

전면 리모델링 수준의 수리다. 새집처럼 바꾸는 것으로, 보통 다음이 포함된다:

모든 바닥재 교체 (강화마루, 원목마루 등)
주방 전면 교체 (싱크대, 붙박이장, 타일)
모든 욕실 교체 (바닥·벽 타일, 변기, 세면대)
도배 전체 교체
조명·콘센트·스위치 교체
현관 도어 교체 포함 시도 있음

특올수리 비용은 20~30평대 기준 2,000만~5,000만 원 이상이 든다. 그만큼 가격 프리미엄이 붙는다.

올수리 (全수리)

주방·욕실·도배·바닥을 전부 교체하되 특올수리보다 마감재 등급이 낮거나 일부 항목을 생략한 수준이다. 신축처럼 보이지 않지만 생활하는 데 불편함이 없다.

올수리 비용은 1,500만~3,000만 원 수준.

부분수리 (部分수리)

욕실 또는 주방 등 일부만 교체하거나, 도배만 새로 한 상태다. 나머지는 기존 상태 그대로다.

수리 상태별 가격 판단

수리 상태가 좋을수록 매도자는 높은 가격을 요구한다. 구매자 입장에서는 이렇게 생각해야 한다.

무수리(수리 없음) 매물: 가격은 싸지만, 입주 후 수리 비용이 들어간다
올수리 매물: 가격이 높지만, 바로 입주 가능하고 당분간 추가 지출이 없다

어느 쪽이 유리한지는 수리 비용 예산과 자신의 취향에 따라 달라진다.

시장별 평수 선호도

아파트의 평수(㎡로 표시되지만 업계에서는 여전히 평으로 통용) 선호도는 지역과 수요자 특성에 따라 다르다.

서울 강남권

실수요자 중심의 30평대 (84㎡)가 표준
학군지 수요자들은 자녀 방 확보를 위해 40평대 선호
50평대 이상 대형은 수요가 제한적이나 프리미엄 시장이 따로 형성됨

수도권 외곽·신도시

20평대 소형: 1~2인 가구, 청년층
30평대: 가장 수요가 많고 거래량이 많아 환금성이 좋다
40평대 이상: 수요가 분산되어 거래가 느린 편

지방 광역시

서울과 달리 지방에서는 40~50평대 대형이 선호도가 높은 경우도 있다. 토지 가격이 낮아 대형 평형의 가격 부담이 상대적으로 적고, 넓은 공간을 선호하는 문화가 있기 때문이다.

환금성과 평수

투자 관점에서는 수요가 가장 많은 평수가 환금성이 좋다. 지역별로 가장 많이 거래되는 평형을 파악하는 것이 중요하다.

주상복합 아파트

주상복합(住商複合) 아파트는 주거와 상업이 결합된 형태의 건물이다. 아파트와 비교했을 때 몇 가지 특수한 특성이 있다.

주상복합의 장점

편의시설 접근성: 건물 내 상가, 마트, 영화관 등이 있는 경우도 있다
고급 인테리어: 주상복합 브랜드 (더샵, 시그니엘 등)는 고급화 전략을 쓴다
도심 입지: 주상복합은 주로 역세권 핵심 상업지역에 위치한다

주상복합의 단점

관리비: 편의시설·보안·공조 시스템으로 인해 일반 아파트보다 관리비가 높다
일조권: 고층이지만 주변 건물과 밀집되어 저층부 일조가 제한되는 경우가 많다
투자 관점: 아파트에 비해 수요가 제한적이어서 환금성이 떨어질 수 있다
업무·상업 혼용: 거주자와 상업 이용객이 같은 건물을 사용하므로 소음, 프라이버시 문제가 생길 수 있다

주상복합을 볼 때 체크할 것

상층부(주거)와 하층부(상업) 분리가 잘 되어 있는가
전용률이 일반 아파트보다 낮지는 않은가 (전용률 60~70% vs. 아파트 평균 70~80%)
주변 상권의 질이 주거 환경에 어떤 영향을 미치는가

보라가 중개사무소에서 배운 것

보라는 중개사무소를 나오면서 이렇게 메모했다.

“부동산 공인중개사는 매도자와 매수자 양쪽을 다 안다. 시세, 단지 분위기, 최근 매수 이유까지. 이 정보를 잘 끌어내는 것도 임장의 기술이다.”

중개사무소 방문 시 물어야 할 것들:

이 매물이 얼마나 됐는지 (장기 매물이면 이유가 있다)
최근 3개월 거래 중 가장 비싸게 팔린 것과 싸게 팔린 것
이 단지에서 선호하는 층과 향
현재 매물이 많은지 적은지

다음 챕터 미리보기: Ch12에서는 ‘똘똘한 한 채’의 조건을 탐구한다. 왜 여러 채보다 한 채가 나을 수 있는가, 아파트라는 자산의 강점, 토지거래허가구역의 의미.

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(확인일: 2026-06)