Ch2. 집을 사는 방법 — 매매·청약·전세 레버리지의 모든 것

집을 갖는 길은 하나가 아니다

처음 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들이 가장 많이 하는 질문이 있다. “그래서 어떻게 사요?” 이 질문에 답하려면 먼저 집을 취득하는 방식의 종류를 알아야 한다.

크게 세 가지 경로가 있다.

일반 매매 — 기존에 누군가 살고 있는 집을 돈을 주고 사는 것
청약 — 새로 짓는 아파트를 분양받는 것
전세 레버리지 — 전세를 이용해 적은 자본으로 아파트를 보유하는 것

각 방법은 전략적 특성이 다르고, 어떤 상황에 있느냐에 따라 유불리가 달라진다.

매매: 가장 직접적인 방법

매매는 현재 시장에 나온 기존 주택을 매수하는 행위다. 복잡한 조건 없이 돈이 있으면 살 수 있다는 점에서 가장 직접적이지만, 그만큼 준비해야 할 자금의 규모가 크다.

매매가격의 일반적인 자금 구조는 다음과 같다.

항목	비율 (예시)
자기 자본	30~50%
주택담보대출	50~70% (LTV 한도)
취득세·중개수수료 등 부대비용	약 3~5%

매매의 핵심은 **LTV(Loan-to-Value, 담보인정비율)**를 이해하는 것이다. 집값의 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있느냐를 결정하는 비율로, 규제지역 여부와 주택 수에 따라 달라진다. 2024년 기준 규제지역에서는 LTV가 최대 50%까지 제한되기도 한다.

청약: 시세보다 싸게 신축을 잡는 기회

청약이란 건설사가 새로 짓는 아파트를 공급할 때, 수요자를 선별하는 과정이다. 일반적으로 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되기 때문에, 당첨되면 즉시 시세차익이 발생하는 경우도 많다.

청약의 진행 방식

청약은 여러 단계를 거친다.

입주자 모집 공고 — 건설사가 공급 일정, 세대 수, 분양가, 청약 자격 등을 공고한다.
청약 신청 — 공고 조건에 맞는 유자격자가 청약홈(APT2U) 등을 통해 신청한다.
당첨자 발표 — 청약 가점 또는 추첨으로 당첨자를 선정한다.
계약 체결 — 당첨자는 정해진 기간 내에 계약금(통상 10%)을 납부한다.
중도금 납부 — 공사 기간 중 분할 납부 (주로 60%를 6회에 걸쳐).
잔금 납부 및 입주 — 준공 후 나머지 잔금을 내고 입주한다.

청약 가점제 vs. 추첨제

청약 당첨에는 두 가지 방식이 있다.

가점제: 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간으로 점수를 매겨 높은 순으로 선정. 가점이 높을수록 유리하다.
추첨제: 자격 요건을 충족하는 신청자 중에서 무작위 추첨. 가점이 낮은 1인 가구, 청년층도 도전할 수 있다.

경쟁률이 높은 인기 단지는 가점 70점 이상도 낙첨되는 경우가 있다. 반면 비인기 단지나 미분양 단지는 청약 없이 바로 계약도 가능하다.

전세 레버리지: 적은 돈으로 아파트를 보유하는 전략

전세 레버리지는 한국 부동산 시장 특유의 전략이다. 구조를 이해하면 처음에는 놀라울 수 있다.

구조

아파트 매매가: 5억 전세가: 4억 필요 자기 자본: 1억

매매가와 전세가의 차이인 **갭(Gap)**만큼의 자기 자본으로 아파트를 소유할 수 있다. 세입자의 전세금이 사실상 이자 없는 대출 역할을 하는 구조다.

이것이 갭투자의 기본 원리다.

레버리지의 힘과 위험

만약 이 아파트가 5억에서 6억으로 오르면, 1억을 투자해 1억의 수익을 낸 것이다. 수익률 100%. 같은 1억으로 매매만 했다면 집값 상승의 일부만 가져갈 수 있었을 것이다.

그러나 반대로 집값이 4억으로 내리면 전세가와 매매가가 역전되어 깡통전세 문제가 발생한다. 전세 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생기는 것이다.

전세 레버리지는 강력한 도구지만, 집값 상승을 전제로 한 전략이다. 하락장에서는 예상치 못한 리스크가 커질 수 있다.

세 가지 방법, 어떻게 선택해야 하나

	일반 매매	청약	전세 레버리지
필요 자금	크다	중간	적다 (갭만큼)
신규 여부	기존 주택	신규 분양	기존 주택
진입 장벽	자금	가점·자격	전세 시장 상황
리스크	하락 리스크	분양가 리스크	깡통전세·역전세 리스크
추천 상황	자금 여유 있을 때	가점 높거나 추첨 운 좋을 때	집값 상승이 기대될 때

이 세 가지를 이해하면 자신의 상황에 맞는 진입 경로를 선택할 수 있다. 처음부터 정답은 없다. 지금 내가 가진 자본, 주택 수, 청약 가점이 어느 수준인지를 먼저 파악하는 것이 출발점이다.

다음 챕터 미리보기: Ch3에서는 집값이 왜 오르고 내리는지를 다룬다. 금리, 심리, 소득, 공급, 인플레이션까지 — 집값을 움직이는 힘들을 하나씩 분해한다.

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(확인일: 2026-06)