기회비용을 0으로 두면 전세가 항상 이깁니다
전세가 유리해 보이는 계산은 대개 보증금이 아무 수익도 못 낸다고 가정한 결과입니다. 실제로 넣어 둘 곳의 세후 수익률을 넣어야 비교가 성립합니다.
부동산 계산 도구
전세 vs 월세 비교 계산기 — 월 실질 비용 비교
전세 대출이자와 기회비용, 월세 금액과 보증금 기회비용을 비교해 어느 쪽이 실제로 저렴한지 계산합니다.
전세 vs 월세 비교 계산기
전세
월세
정보를 입력하고 비교하세요
계산 방법
기회비용이란?
전세 보증금 또는 월세 보증금을 다른 곳에 투자했을 때 얻을 수 있는 수익을 비용으로 봅니다.
* 실제 비용은 금리 변동, 유지비, 거래비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
공식 출처
확인일 2026-09 · 금리와 법정 전환율 상한은 수시로 바뀌므로 계약 전 원문을 확인하세요.
전세와 월세를 같은 단위로 놓고 비교합니다
전세는 목돈이 묶이고 월세는 매달 나갑니다. 단위가 달라 그대로는 비교되지 않으므로, 이 도구는 양쪽을 모두 '한 달에 실제로 사라지는 돈'으로 환산합니다. 전세는 대출이자와 자기 보증금의 기회비용, 월세는 월세액과 보증금의 기회비용입니다.
사용 방법
- 1 전세보증금과 그중 대출로 조달하는 금액, 전세대출 금리를 입력합니다.
- 2 월세 조건(보증금과 월세액)을 입력합니다.
- 3 기회비용 이율을 정합니다 — 그 돈을 실제로 넣어 둘 곳의 세후 수익률로 잡습니다.
- 4 월 실질 비용을 비교하고, 차액이 이사·중개비를 넘는지 확인합니다.
이 계산에서 놓치기 쉬운 것
전환율에는 법정 상한이 있습니다
기존 계약의 보증금을 월세로 돌릴 때 적용할 수 있는 비율은 법으로 제한됩니다. 상한을 넘는 전환 요구는 그 초과분이 효력을 갖지 않습니다.
돌려받지 못할 위험은 비용에 안 잡힙니다
전세는 보증금 반환 위험이 있고 이 계산에는 들어가지 않습니다. 보증보험료를 월 비용에 더해 보는 편이 현실에 가깝습니다.
자주 묻는 질문
전월세전환율에 법으로 정해진 상한이 있나요?+
있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조는 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 비율의 상한을 '연 10%'와 '한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율' 중 낮은 쪽으로 정합니다. 기준금리에 연동되므로 고정값이 아니고, 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 다만 이 상한은 기존 계약의 전환에 적용되는 것이지 신규 계약의 조건 자체를 규제하지는 않습니다. 조문과 현재 이율은 국가법령정보센터에서 확인하세요. (확인일 2026-09)
기회비용 이율은 몇 %로 넣어야 하나요?+
정답은 없지만 원칙은 있습니다 — 그 돈을 실제로 넣어 둘 곳의 세후 수익률입니다. 예금에 둘 사람이 주식 기대수익률을 넣으면 월세가 부당하게 유리해집니다. 반대로 0%를 넣으면 전세가 항상 이깁니다. 보수적으로는 예금 금리, 공격적으로는 본인의 실제 포트폴리오 수익률로 두 번 계산해 보는 편이 낫습니다.
전세가 유리하다고 나왔는데 그대로 믿어도 되나요?+
이 계산에 들어가지 않은 것이 둘 있습니다. 첫째는 보증금을 돌려받지 못할 위험이고, 둘째는 그 위험을 덜기 위한 반환보증 보험료입니다. 보험료를 월 비용에 더하면 차이가 줄거나 뒤집히기도 합니다. 또 전세대출 금리는 변동인 경우가 많아 계약 기간 중 올라갈 수 있습니다.
월세 세액공제는 왜 반영되지 않나요?+
공제 대상 여부가 총급여, 주택 규모, 세대주 여부 등 개인 조건에 달려 있어 일률적으로 넣으면 오히려 틀린 숫자가 되기 때문입니다. 본인이 대상이라면 연말정산에서 돌려받는 금액을 월 단위로 나눠 월세 쪽 비용에서 빼고 다시 보세요. 요건은 국세청 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
관련 계산기
참고용 계산이며 세금·중개보수·관리비·이사비용은 포함하지 않습니다. 금리와 법정 전환율 상한은 수시로 바뀌므로 계약 전 아래 공식 출처에서 확인하세요.