부동산 매매 계약 완전가이드 — 등기부 확인, 계약서 체크, 잔금일 주의사항

부동산 매매, 절차를 알면 실수가 없다

매매 계약 순서:
1. 물건 검토 및 시세 파악
2. 계약서 작성 + 계약금 지급
3. 중도금 지급 (있는 경우)
4. 잔금 지급 + 등기 이전
5. 취득세 신고 납부

계약 전 등기부 등본 확인

확인 방법

인터넷 등기소 (iros.go.kr):
→ 등기부 등본 발급 (수수료 700~1,000원)
→ 계약 당일 최신본 확인 필수 (계약 직전 재발급)

반드시 확인할 항목

갑구 (소유권 관련):
□ 소유자 본인 확인 (신분증과 대조)
□ 가압류, 압류 여부 → 있으면 매매 부적합
□ 가처분 신청 여부

을구 (근저당 관련):
□ 근저당 설정 금액 확인
   → 근저당 채권 최고액이 매매 금액의 일정 % 이상이면 주의
□ 전세권 설정 여부
□ 임차권 등기 여부 (세입자 있는지 확인)

→ 잔금 후 근저당이 말소되는 조건이면 계약서에 명시

매매 계약서 필수 체크 항목

□ 물건 주소, 면적, 구조 정확히 기재되었는가
□ 계약금·중도금·잔금 및 지급일 명확히 기재
□ 현 세입자 현황 (전세·월세 있는 경우 명시)
□ 잔금 기일까지 근저당 말소 조건
□ 특약 사항:
  - "잔금 기일까지 근저당 말소 불이행 시 계약 해지 가능"
  - 옵션 포함 여부 (에어컨, 냉장고 등)
  - 현 상태 인도 조건
□ 중개 수수료 금액 및 지급 방법

계약금 후 주의사항

계약 해제 시 불이익:
- 매수인(구매자) 귀책: 계약금 포기 (돌려받지 못함)
- 매도인(판매자) 귀책: 계약금 2배 반환

계약금 이체 후:
→ 매도인 명의 통장으로 이체 여부 확인
→ 부동산 명의인과 동일인 확인

계약금 이체 영수증 보관:
→ 분쟁 시 증거 자료

잔금일 전 확인 사항

잔금일 당일 아침:
□ 등기부 등본 재발급 (새벽 이후 변동 확인)
□ 근저당 설정이 그대로인지 확인
□ 가압류·가처분 신규 설정 여부 확인

잔금 이전에:
□ 주민등록 말소 여부 확인 (세입자 퇴거 여부)
□ 공과금 정산 (전기·가스·관리비 미납 없는지)
□ 열쇠, 주차 스티커 수령 예정 확인

잔금 지급 및 등기 이전

잔금 처리 순서:
1. 잔금 이체 (매도인 통장)
2. 열쇠 수령
3. 법무사 동석 하에 소유권 이전 서류 서명·날인
4. 법무사가 동일 날 등기 신청

등기 완료:
→ 보통 3~5 영업일 후 등기 완료 확인 가능
→ 인터넷 등기소에서 새 소유자로 변경 확인

취득세 신고 납부

잔금 지급일로부터 60일 이내 취득세 신고·납부:
→ 신고 지연 시 가산세 부과

취득세율:
- 1주택자, 6억원 이하: 1%
- 6억~9억원: 1~3% (구간별 계산)
- 9억원 초과: 3%
- 2주택: 8% (조정대상지역)
- 3주택 이상: 12% (중과)

신고:
→ 위택스 (wetax.go.kr) 온라인 신고
→ 또는 관할 시군구청 세무과 방문

흔히 하는 실수

실수 1: 잔금 직전 등기부 재확인 안 함
→ 잔금 당일 오전에 반드시 재발급 확인

실수 2: 세입자 현황 미확인
→ 매도인이 말한 것과 실제 다를 수 있음
→ 계약 전 직접 확인 필요

실수 3: 근저당 말소 조건 미기재
→ 잔금 후 근저당이 안 없어지면 법적 분쟁
→ 계약서에 명시 필수

실수 4: 공인중개사 확인 소홀
→ 공인중개사 자격증 및 사무소 등록 확인
→ 사기 피해 예방

부동산 사기 예방

전세사기 수법이 매매에도 적용:
→ 등기부 상 소유자가 아닌 다른 사람이 계약 시도
→ 대리인 계약 시 위임장·인감 증명서 반드시 확인

이중 계약:
→ 동일 물건 여러 명에게 계약
→ 잔금 전 등기부 재확인으로 방어

→ 의심스러우면 법무사·변호사 동석 계약 추천

자주 묻는 질문

Q. 부동산 중개 수수료는 언제 주나요? A. 일반적으로 잔금일에 지급합니다. 계약서에 수수료 금액과 지급 시기를 미리 명시해두는 것이 좋습니다.

Q. 세입자가 있는 집을 살 수 있나요? A. 가능합니다. 단, 임대차 계약 승계가 되므로 세입자 계약 만료일, 보증금 규모를 반드시 확인하고 협의해야 합니다.

Q. 법무사는 누가 선택하나요? A. 보통 매수인(구매자)이 선택합니다. 등기 이전 비용은 매수인 부담입니다. 법무사 비용은 통상 30~80만원 수준입니다.

Q. 잔금 당일 문제가 생기면 어떻게 하나요? A. 근저당 미말소, 세입자 미퇴거 등 문제 발생 시 잔금 지급을 보류하고 계약 해제 또는 조건부 연기 협의를 즉시 진행하세요.

OIYO 편집부