등기법 실무 심층 — 등기 신청·이의·말소

부동산 등기 신청

등기 신청 원칙

당사자 신청 원칙 (매도인+매수인 공동)
법원 촉탁 (판결·경매)
관공서 촉탁 (수용 등)

단독 신청

보존등기
판결에 의한 등기
상속 등기
가등기 가처분 후 본등기

신청 방법

방문 신청 or 전자 신청 (법무사 전자)
등기신청서 + 첨부서류

등기소

부동산 소재지 관할 등기소

등기 심사와 이의

형식적 심사주의

등기관은 서류 형식만 심사
실체 진위 확인 안함
공신력 없는 이유

등기 이의

등기관 결정에 불복
관할 지방법원에 이의
이의 기각 시 항고

등기 각하

신청 흠결 시 (서류 미비 등)
등기관이 각하 결정

직권 말소

등기관이 직권으로 말소
등기 후 무효 사유 발견 시

주요 등기 유형

소유권보존등기

토지대장·건축물대장 소유자
신규 취득 부동산

소유권이전등기

매매·증여·상속·경매
원인증서 필수

근저당권설정등기

채무자·근저당권자 공동 신청
채권최고액 등기

가등기

청구권 보전 가등기
순위 보전 가등기
본등기 시 소급 효력

말소등기

등기 원인 소멸 시
공동 신청 or 단독 (판결)

상업 등기

회사 설립

정관 작성·공증 → 출자 이행 → 설립 등기
등기 완료 = 법인격 취득

주요 등기 사항

상호·목적·자본금
임원 (대표이사·이사·감사)
지점·본점 이전

변경 등기

변경 사유 발생 2주 이내
주소 이전·임원 변경 등

해산 등기

해산 결의·법원 해산 명령
청산 완료 후 청산 종결 등기

핵심 개념 카드

등기=공동신청 원칙 ★★★★★ : 등기권리자+등기의무자 공동 신청. 암기 포인트: 등기=공동

회사등기=설립 완료 후 법인격 ★★★★★ : 등기 완료 시점에 법인격 취득. 암기 포인트: 법인격=등기완료

형식적 심사=공신력 없음 ★★★★☆ : 등기관이 실체 심사 안하므로 공신원칙 불인정. 암기 포인트: 형식심사=공신X

실전 퀴즈

Q. 가등기의 효력과 본등기와의 관계는?

가등기: 본등기 순위 보전. 가등기 이후 다른 등기가 있어도 본등기 경료 시 소급 효력. 가등기→본등기 사이의 중간 등기는 직권 말소 가능. 매매예약에 의한 가등기가 가장 일반적. 담보 목적 가등기는 가등기담보법 적용.

Q. 법무사의 등기 대리 업무와 변호사의 차이는?

법무사: 등기 신청 대리 전문. 부동산·상업 등기, 공탁, 집행, 비송. 변호사: 등기 포함 모든 법률 사무. 법무사가 소송 대리는 불가 (변호사 영역). 가격 경쟁력과 등기 전문성 면에서 법무사가 강점. 대법원 등기 처리의 상당 부분 법무사.

공식 출처 확인

수치·기준은 개정될 수 있습니다. 신고·신청 전 아래 공식 기관에서 최신 정보를 확인하세요.

국토교통부 실거래가 공개시스템

(확인일: 2026-06)