국세징수법 — 공매의 실시와 권리의 이전

조문은 2026년 6월 2일 시행본(법률 제21713호) 기준이며 확인일은 2026년 9월 20일입니다.

3장에서 미룬 것

3장에서 공매의 준비까지 갔다. 공매예정가격 결정, 현황조사, 공고, 통지, 배분요구. 그리고 매각결정 취소와 재공매, 권리 소멸은 “남는 것”으로 넘겼다.

이 장이 그 뒷부분이다. 입찰이 끝난 뒤 누가 소유자가 되고, 그 재산에 붙어 있던 권리들은 어떻게 되는가.

매각결정 — 원칙과 네 가지 장애 (제84조 제1항)

관할 세무서장은 다음 사유가 없으면 매각결정기일에 최고가 매수신청인을 매수인으로 정하여 매각결정을 하여야 한다. 원칙은 기속이다.

매수할 수 없는 사람 (제80조)

자기 또는 제3자의 명의·계산으로 압류재산을 매수하지 못하는 자가 셋이다.

• 체납자
• 세무공무원
• 매각 부동산을 평가한 감정평가법인등

체납자가 사면 압류의 의미가 없고, 세무공무원과 감정평가법인은 정보와 가격에 접근할 수 있는 지위에 있다. 이해충돌을 차단하는 조항이다.

자격 미비로 매각결정을 못 하는 경우, 세무서장은 매각결정기일을 1회에 한정하여 당초 기일부터 10일 이내에서 연기할 수 있다(제84조 제2항).

공유자·배우자의 우선매수권 (제79조)

공매재산이 공유물의 지분인 경우, 공유자는 매각결정기일 전까지 공매보증을 제공하고 우선매수를 신청할 수 있다.

신청이 있으면 세무서장은 그 공유자 또는 배우자에게 매각결정을 하여야 한다(제3항). 최고가 매수신청인보다 앞선다.

왜 이런 권리를 주나. 공유물에 낯선 사람이 들어오면 남은 공유자들의 이용·처분이 어려워진다. 같은 값이면 기존 공유자에게 라는 판단이다.

여러 공유자가 신청하면 특별한 협의가 없는 한 공유지분의 비율에 따라 매수하게 한다(제4항). 우선매수한 자가 대금을 내지 않으면 최고가 매수신청인에게 다시 매각결정을 할 수 있다(제5항).

차순위 매수신청 (제83조)

최고가 매수신청인이 결정된 뒤, 그 외의 매수신청인이 매각결정기일 전까지 공매보증을 제공하고 신청할 수 있다.

조건이 붙는다. 제86조 제2호 또는 제3호 사유로 매각결정이 취소되는 경우에, 최고가 매수신청가격에서 공매보증을 뺀 금액 이상의 가격으로 사겠다는 신청이다.

둘 이상이면 최고액 신청인을 차순위로 정하고, 최고액이 둘 이상이면 추첨한다(제2항).

세무서장은 매각결정을 취소한 날부터 3일 이내(토·일·공휴일·대체공휴일 제외)에 차순위 매수신청인을 매수인으로 할지 결정해야 한다(제3항).

대금납부 — 7일 (제84조 제4항·제5항)

매각결정을 하면 매수인에게 대금납부기한을 정하여 매각결정 통지서를 발급한다. 권리 이전에 등기·등록이 필요 없는 재산의 대금을 즉시 납부시킬 경우에는 구두 통지로 갈음할 수 있다.

대금납부기한은 매각결정을 한 날부터 7일 이내로 한다. 다만 필요하다고 인정하면 30일의 범위에서 연장할 수 있다.

매각결정의 효력은 매각결정기일에 매각결정을 한 때 발생한다(제3항).

차액납부 (제84조의2)

공매재산에 저당권이나 대항력 있는 임차권 등을 가진 매수신청인은, 매각결정기일 전까지 자신에게 배분될 금액을 제외한 금액만 납부하겠다고 신청할 수 있다.

돈을 냈다가 배분으로 다시 받을 것을 미리 상계하는 구조다. 다만 배분요구 종기까지 배분요구를 하지 않아 자격이 없는 경우, 배분받을 채권이 압류·가압류되어 지급이 금지된 경우 등에는 허용하지 않을 수 있다(제3항).

매각결정의 취소 (제86조)

세 사유뿐이다. 취소하면 그 사실을 매수인에게 통지해야 한다.

1호가 흥미롭다. 체납자가 뒤늦게 돈을 마련해 재산을 되찾는 길인데, 매수인의 동의가 필요하다. 이미 낙찰받은 사람의 지위를 일방적으로 빼앗지 않는다.

2호·3호는 매수인 잘못이다. 그래서 이 둘만 차순위 매수신청(제83조)과 재공매(제87조 제1항 제2호)의 대상이 된다. 1호는 체납액이 납부됐으므로 다시 팔 이유가 없다.

재공매 (제87조)

두 경우에 한다 — 매수신청인이 없거나 매수신청가격이 공매예정가격 미만인 경우, 그리고 제86조 2호·3호로 매각결정을 취소한 경우.

3장에서 본 수의계약 사유 중 5호(제1회 공매 후 1년간 5회 이상 공매해도 안 팔린 경우)가 여기서 이어진다. 깎아도 안 팔리면 결국 수의계약으로 넘어간다.

재공매에는 공고·통지 등의 조문을 준용하되, 공매공고 기간을 5일까지 단축할 수 있다(제3항 단서). 이미 한 번 공고했으므로 시장에 정보가 나가 있다.

공매의 취소와 정지 (제88조)

	사유
취소(제1항)	해당 재산의 압류를 해제한 경우 / 그 밖에 공매 진행이 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
정지(제2항)	제105조에 따라 압류 또는 매각을 유예한 경우 / 국세기본법 제57조 또는 행정소송법 제23조에 따라 강제징수에 대한 집행정지 결정이 있는 경우 / 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우

정지 사유 2호가 5장과 이어진다. 불복이나 행정소송에서 집행정지 결정이 나면 공매가 멈춘다. 다투는 동안 재산이 팔려 나가면 이겨도 돌이킬 수 없기 때문이다.

정지 사유가 소멸하면 즉시 공매를 속행하여야 한다(제4항). 매각결정기일 전에 취소한 경우에는 공매취소 사실을 공고한다(제3항).

대금 납부의 효과 (제90조·제91조)

• 공매보증으로 낸 금전은 매수대금으로 납부된 것으로 본다(제90조 제1항). 국공채등으로 냈으면 현금화해 그 비용을 뺀 금액을 공매보증 한도로 대금에 충당한다(제2항).
• 매수인은 매수대금을 완납한 때에 공매재산을 취득한다(제91조 제1항).
• 세무서장이 대금을 수령한 때에 체납자로부터 그만큼의 체납액을 징수한 것으로 본다(제2항).

제2항이 중요하다. 배분이 끝나기를 기다리지 않는다. 대금 수령 시점에 징수가 이뤄진 것으로 보고, 그 뒤의 배분은 3장에서 본 별도 절차다.

무엇이 소멸하고 무엇이 남는가 (제92조)

매수인이 가장 알고 싶어 하는 부분이다.

규칙이 보인다.

담보물권은 무조건 소멸한다(제1항). 돈을 받으려고 잡아 둔 권리이므로 매각대금에서 배분받으면 목적을 이룬다.

용익물권과 임차권은 순위로 갈린다(제2항·제3항). 압류·가압류·소멸할 담보물권보다 먼저 설정돼 대항할 수 있으면 살아남아 매수인에게 넘어가고, 뒤면 소멸한다. 3장에서 본 법정기일 비교와 같은 사고방식이다.

제3항 단서는 선택권이다. 대항할 수 있는 전세권자라도 배분요구를 하면 돈을 받고 나가는 쪽을 택한 것이므로 소멸한다.

권리이전 절차 (제93조)

매각재산에 대해 체납자가 권리이전 절차를 밟지 않으면 세무서장이 체납자를 대신하여 밟는다.

체납자의 협조를 기다리면 매수인이 소유권을 얻지 못한다. 대위할 근거를 법이 직접 준다.

공매의 흐름 전체

(3장) 공매예정가격 결정 → 현황조사 → 공고·통지 → 배분요구 종기 → (7장) 입찰·개찰 → 우선매수·차순위 신청 → 매각결정(기일) → 대금납부 7일 → 대금 완납 = 소유권 취득 → 권리 소멸·인수 확정 → 권리이전 → (3장) 배분기일 → 배분

두 장을 이으면 공매가 처음부터 끝까지 이어진다. 그리고 각 단계마다 멈출 장치(취소·정지·재공매)와 이어 갈 장치(차순위·대위)가 짝으로 붙어 있다.

남는 것

• 제82조 입찰서 제출과 개찰, 제85조 매수대금 납부 촉구의 구체적 절차는 다루지 않았다.
• 제103조 공매등의 대행(한국자산관리공사)과 제104조 전문매각기관은 실무의 중심이지만 별도 주제다.
• 제92조의 “대항할 수 있는지” 판단은 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법과 함께 봐야 한다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 국세징수법 제79조·제80조·제83조·제84조·제84조의2·제86조·제87조·제88조·제89조·제90조·제91조·제92조·제93조 (시행 2026. 6. 2., 법률 제21713호, 확인일 2026-09-20)