Ch3. 주택임대차·특별법 — 공인중개사 1차 민법 특별법 완벽 정리

특별법의 위치와 중요성

민사특별법 출제 비중: 1차 민법 40문항 중 약 5~7문항

주요 특별법:
① 주택임대차보호법 — 주거용 임차인 보호
② 상가건물임대차보호법 — 상가 임차인 보호
③ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
④ 가등기담보 등에 관한 법률

요건: 주택 점유(입주) + 전입신고 완료
효력 발생: 전입신고 다음날 0시

의미: 임차주택이 양도·경매되어도 새 소유자에게 임차권 주장 가능.

타임라인 예시:
6월 1일: 전입신고
6월 2일 0시: 대항력 발생
6월 1일 설정된 근저당 → 임차인보다 선순위
6월 3일 설정된 근저당 → 임차인이 선순위

요건: 대항요건(점유+전입) + 확정일자 취득
효력: 경매 시 확정일자 기준으로 배당

확정일자 취득처: 주민센터, 공증사무소, 법원, 등기소
현재: 임대차신고 시 자동 부여 가능

소액보증금 기준 (지역별 상이, 서울 기준):
- 보증금 1억 6,500만 원 이하 → 최우선변제
- 최우선변제 금액: 5,500만 원

→ 모든 담보권자보다 먼저 배당 (단, 경매개시결정 등기 이전에 대항요건 갖출 것)

최단 임대 기간: 2년 (임차인이 원하면 2년 보장)
묵시적 갱신: 만기 후 통보 없으면 동일 조건 자동 갱신
계약갱신청구권: 1회 행사 가능 (2년 추가)
인상 제한: 갱신 시 5% 이하

적용 조건:
① 사업자 등록 신청 + 영업 개시
② 환산보증금이 지역별 기준 이하

환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100

서울 환산보증금 기준: 9억 원 이하
(초과 시 일부 조항만 적용)

대항력: 사업자 등록 신청 다음날 0시부터 발생
우선변제권: 사업자 등록 + 확정일자

갱신 거절 최소 기간: 10년 (임차인이 갱신 청구하면 최대 10년 보장)

임대료 인상 상한: 5%

집합건물: 아파트·오피스텔·상가 등 1동의 건물에 다수의 구분소유권이 성립하는 건물.

구성:
- 전유부분: 각 호수 (구분소유권 대상)
- 공용부분: 복도·계단·엘리베이터 (공유)
- 대지사용권: 대지에 대한 지분 (전유부분에 종속)

대지사용권의 분리처분 금지: 전유부분과 대지사용권은 분리 처분 불가 (원칙).

관리단: 구분소유자 전원으로 당연 구성
관리단집회: 통상 의결 = 구분소유자 및 의결권 각 과반수
           규약 설정·변경 = 구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상

채무 불이행 시 부동산 소유권을 채권자에게 이전하기로 약정하는 담보 방식.

가등기담보의 실행:
채무 불이행 → 청산 절차 (청산금 지급)
→ 청산기간(2개월) 경과 → 본등기

청산금: 부동산 가치 - 채권액
후순위 권리자 보호: 청산기간 중 후순위 담보권자에게 통지 의무

Q1. 임차인이 6월 1일 전입신고 시 대항력 발생 시점은?

6월 2일 0시. 전입신고 다음날 0시부터 발생.

Q2. 최우선변제권과 우선변제권의 차이는?

최우선변제권: 소액 보증금 → 담보권보다 우선. 우선변제권: 확정일자 기준 → 같은 날짜 담보권과 동순위 또는 후순위.

Q3. 상가임대차법에서 임차인이 10년 갱신 청구가 가능한 의미는?

임차인이 원하면 최초 계약 포함 총 10년까지 계약 갱신 청구권 행사 가능. 임대인의 정당 사유 없는 거절 금지.

Q4. 집합건물의 대지사용권 분리처분 금지 원칙의 예외는?

규약으로 달리 정한 경우, 또는 공정증서에 의해 분리처분 약정을 한 경우.