Ch5. 부동산공법·세법 통합 — 공인중개사 2차 핵심 완전 정복

2차 시험 구성 전략

공법과 세법은 같은 교시에 출제 (40문항 + 40문항 합산):

부동산공법 (40문항):
- 국토계획법: 약 40%
- 건축법: 약 30%
- 주택법: 약 15%
- 농지법·도시개발법 등: 약 15%

부동산공시법·세법 (40문항):
- 공시법(지적·등기): 약 40%
- 취득세·등록면허세: 약 20%
- 재산세·종부세: 약 20%
- 양도소득세: 약 20%

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국토계획법 핵심

용도지역 체계 (최빈출)

4대 용도지역:
도시지역 → 주거·상업·공업·녹지
관리지역 → 보전관리·생산관리·계획관리
농림지역
자연환경보전지역

암기법: 도-관-농-자

건폐율·용적률 시험 빈출표

지역	건폐율	용적률
제1종 전용주거	50%	100%
제2종 일반주거	60%	250%
제3종 일반주거	50%	300%
준주거	70%	500%
중심상업	90%	1,500%
일반상업	80%	1,300%
전용공업	70%	300%
보전녹지	20%	80%

핵심 공식:

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 × 100%
용적률 = 지상층 연면적 / 대지면적 × 100%
(지하층·주차장·옥탑 제외)

개발행위허가

개발행위허가 필요 행위:
① 건축물 건축 / 공작물 설치
② 토지 형질 변경
③ 토석 채취
④ 토지 분할 (일부)
⑤ 물건 적치 (1개월 이상)

허가 불요:
- 경작지 조성 등 농업용
- 재해 복구용 응급 행위

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건축법 핵심

건축 허가·신고

허가 대상 (원칙): 모든 건축물
신고 대상 (예외):
- 연면적 합계 100㎡ 이하 건축물
- 단독주택 내 건축 행위
- 높이 3m 이하 증축·개축·재축 등

용도 변경

용도 변경 허가 필요: 상위 시설군 → 하위 시설군 변경
용도 변경 신고: 하위 → 상위 변경

시설군 순서 (상위→하위):
자동차관련→산업등→전기통신→문화집회→영업→교육복지→근린생활→주거→기타

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주택법 핵심

주택 분류

단독주택: 단독·다중·다가구·공관
공동주택: 아파트(5층↑)·연립(연면적 660㎡↑, 4층↓)·다세대(660㎡↓, 4층↓)

아파트: 5층 이상
연립: 4층 이하, 1개동 연면적 660㎡ 초과
다세대: 4층 이하, 1개동 연면적 660㎡ 이하

사업 계획 승인

사업계획 승인 대상:
단독주택: 30세대 이상
공동주택: 30세대 이상 (투기과열지구 20세대)

주택 공급 절차:
사업승인 → 착공 → 분양(공급) → 입주 → 소유권 등기

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취득세 핵심

세율 체계

일반 취득세 (주택):
6억 이하: 1%
6억~9억: 1~3% (누진)
9억 초과: 3%

다주택 중과 (조정대상지역):
2주택: 8%
3주택+: 12%
법인: 12%

과세표준: 실거래가 (사실상 취득가격)
납부 기한: 취득일로부터 60일 이내

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재산세·종부세 핵심

재산세

과세기준일: 6월 1일
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(60%)

세율:
0.1%(6,000만 이하) → 0.15%(6,000만~1.5억) → 0.25%(1.5억~3억) → 0.4%(3억 초과)

납부:
건물(주택 1/2): 7월
토지·건물(주택 1/2): 9월

종합부동산세

과세기준일: 6월 1일
기본공제: 주택 9억 (1주택 12억)

종부세 = (공시가격 합산 - 공제) × 공정시장가액비율 × 세율

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양도소득세 핵심

세율 체계

보유 2년 이상, 기본세율: 6~45% (누진)
보유 1~2년: 60% (주택·조합원입주권)
보유 1년 미만: 70%

1세대 1주택 비과세:
- 2년 이상 보유 (+ 조정지역 2년 거주)
- 양도가액 12억 이하 전액 비과세
- 12억 초과분만 과세

장기보유특별공제

1세대 1주택 (보유+거주):
3년~: 최소 24%
10년~: 최대 80%

일반 (보유만):
3년~: 6%
15년~: 30%

비과세 요건 체크

1세대 1주택 비과세 요건:
① 1세대 = 본인 + 배우자 + 생계 함께하는 가족
② 1주택 = 양도 시점 기준
③ 보유 2년 이상 (취득 당시 조정지역: 거주 2년 포함)
④ 양도가액 12억 이하 (초과분 과세)

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빈출 공식 암기카드

건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100%
용적률 = 연면적(지상) ÷ 대지면적 × 100%

취득세: 6억 이하 1%, 9억 초과 3%
재산세 기준일: 6월 1일
종부세 기본공제: 1주택 12억

1주택 비과세: 2년 보유 + 2년 거주(조정) + 12억 이하
장특공 최대: 80% (10년 이상 보유+거주)

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기출 핵심 문제

Q1. 중심상업지역의 건폐율·용적률 법적 상한은?

건폐율 90%, 용적률 1,500%.

Q2. 취득세 신고·납부 기한은?

취득일로부터 60일 이내.

Q3. 1세대 1주택 비과세 요건 중 조정대상지역 추가 요건은?

취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 실거주(거주) 요건 추가.

Q4. 개발행위허가가 필요 없는 경우는?

재해복구·재난수습 응급 행위, 경작을 위한 토지 형질 변경 (일부), 건축 신고 대상 경미한 행위 등.

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공인중개사 시험 합격 마무리 전략

시험 직전 3주 체크리스트:

□ 기출 10개년 오답 노트 정리
□ 건폐율·용적률 수치 완전 암기
□ 취득세·재산세·양도세 세율 암기
□ 대항력·우선변제권·최우선변제 구분 암기
□ 금지행위·결격사유 목록 암기
□ 중개보수 요율 계산 연습

합격 공식: 과락(40점 미만) 없음 + 전 과목 평균 60점