Ch2. 민법 물권 완전 정복 — 공인중개사 1차 민법 핵심

민법 출제 구조

1차 민법 출제 비중:

물권법: 약 45%
채권법: 약 30%
총칙: 약 10%
특별법(주임법·상가임대차법 등): 약 15%

전략: 물권법이 절반 — 물권 개념·물권변동·담보물권에 집중.

물권법정주의: 물권의 종류와 내용은 법률로만 정함 (민법 제185조).

물권
├── 점유권
├── 소유권
├── 용익물권 (타인 토지 사용·수익)
│   ├── 지상권
│   ├── 지역권
│   └── 전세권
└── 담보물권 (채권 담보)
    ├── 유치권
    ├── 질권
    └── 저당권 (+ 근저당권)

소유권: 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리.

형태	특징	지분 처분	분할
공유	지분 가짐	자유로이 처분 가능	공유물 분할 청구 가능
합유	지분 있지만 처분 불가	조합원 전원 동의	조합 존속 중 분할 불가
총유	지분 없음	불가	불가

민법 제186조: 부동산 물권 변동은 등기해야 효력 발생 (성립요건주의).

부동산 물권 변동:
계약(원인행위) + 등기 → 물권 변동 성립

예외: 상속·공용수용·판결 등 → 등기 없이 물권 취득
      (등기 없이도 취득, 단 처분 시 등기 필요)

등기가 있으면 그에 대응한 실체법상 권리가 있는 것으로 추정.
단: 한국은 공신력 불인정 — 등기를 믿어도 보호 안 됨.

타인 토지에 건물·수목·공작물 소유를 위해 사용하는 권리.

지상권의 최단 존속 기간:
- 석조·연와조 건물: 30년
- 목조 건물: 15년
- 기타 공작물: 5년

법정지상권: 건물과 토지의 소유자가 다른 경우 법률에 의해 자동 성립.

타인 소유 부동산에 전세금 지급 후 사용·수익. 만기 시 전세금 반환.

전세권 vs 임차권 비교:
전세권: 물권(등기), 대세효, 경매청구권 있음
임차권: 채권, 전입+점유로 대항력 취득

채무자가 부동산을 점유를 넘기지 않고 담보로 제공하는 권리.

저당권 특성:
- 비점유 담보 (채무자가 계속 사용)
- 부종성: 주채무 소멸 → 저당권 소멸
- 수반성: 채권 양도 시 저당권도 이전
- 불가분성: 채무 일부 변제해도 전체 담보

장래 발생할 채권을 일정 한도(채권최고액) 내에서 담보하는 저당권.

근저당권:
채권최고액 = 실제 대출 예상액 × 110~130%
(실제 대출액이 아닌 최대 담보 한도액)

등기부 을구 기재: "채권최고액 금 OOO원 근저당권"

타인 물건에 관해 생긴 채권이 변제 기까지 물건을 유치할 수 있는 권리.

유치권 성립 요건:
① 타인 물건 점유
② 채권이 그 물건에 관해 발생
③ 채권이 변제기 도래
④ 유치권 배제 특약 없을 것

유치권: 등기 없음, 경매에서 인수주의 적용 (소멸 안 됨)

Q1. 법정지상권이 성립하려면?

저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이고, 경매 등으로 소유자가 달라졌을 때 성립.

Q2. 근저당권의 채권최고액은 실제 채권액과 어떻게 다른가?

채권최고액은 담보의 한도액이며, 실제 대출금보다 높게 설정 (통상 110~130%). 실제 채권이 최고액 초과 시 초과분 미담보.

Q3. 저당권의 부종성이란?

주채무가 소멸하면 저당권도 소멸하는 성질. 채무 전부 변제 시 저당권 자동 소멸.

Q4. 등기 없이 소유권 취득이 가능한 경우는?

상속·공용수용·판결·경매. 이 경우 법률 규정에 의해 취득, 단 처분하려면 등기 필요.