공인중개사법 실전 — 2차 공인중개사법·중개실무 핵심 정리

공인중개사법 출제 분석

2차 공인중개사법·중개실무 출제 비중:

공인중개사 자격·등록: 약 15%
중개업자 의무: 약 25%
중개보수·실비: 약 15%
금지행위·행정처분: 약 20%
부동산 거래신고제도: 약 10%
중개계약·공제: 약 15%

중개업 등록 제도

등록 기준

구분	요건
사무소	건축물 대장 등재된 건물
인력	공인중개사 자격증 소지자
업무보증	개인 1억 이상, 법인 2억 이상
소속 공인중개사	사무소당 1인 이상 책임

이중 등록 금지: 2개 이상 사무소 등록 불가.
겸업 제한: 중개업과 상충되는 업종 겸업 금지 (중개 공정성 훼손 우려).

결격 사유 (등록 거부·취소)

절대적 결격 (자격 취소 포함):

피성년후견인·피한정후견인
파산선고 받고 복권되지 않은 자
금고 이상 실형 선고 후 집행 종료 3년 미경과
공인중개사법 위반 징역 후 3년 미경과
이중계약서 작성으로 등록 취소 후 3년 미경과
업무정지 기간 중 중개 행위

중개대상물 확인·설명 의무

공인중개사법 제25조:

확인·설명 대상 (빈출 암기):

등기부 기재 사항

소유권·지역권·전세권·저당권·지상권 등

토지이용계획 확인서

용도지역·지역·지구

건축물 현황

건물 면적, 용도, 허가 여부

시설 상태

수도·전기·가스·난방 등

임대차 확인

선순위 담보·임차 관계

실거래가

공시가격, 개별공시지가

중개대상물 확인·설명서: 의무 작성, 서명·날인 후 당사자에게 교부. 3년 보관.

금지 행위 (공인중개사법 제33조)

절대 금지:

중개 대상물 직접 매매·교환·임대 (자기 거래)
법정 보수 이외 금품 수수
허위·과장 광고 (사실과 다른 표시)
이중계약서 작성 (업계약·다운계약)
관계 법령 위반 거래 유도
투기·부정 목적 단체 활동

위반 시 처분:

이중계약서 → 자격 취소 + 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금
허위·과장 광고 → 500만 원 이하 과태료

중개보수 (수수료) 계산법

주택 매매 상한 요율

거래금액	상한 요율	한도액
5,000만 미만	0.6%	25만 원
5,000만~2억 미만	0.5%	80만 원
2억~9억 미만	0.4%	—
9억~12억 미만	0.5%	—
12억~15억 미만	0.6%	—
15억 이상	0.7%	—

주택 임대차 상한 요율

거래금액	상한 요율	한도액
5,000만 미만	0.5%	20만 원
5,000만~1억 미만	0.4%	30만 원
1억~6억 미만	0.3%	—
6억~12억 미만	0.4%	—
12억~15억 미만	0.5%	—
15억 이상	0.6%	—

계산 예시

전세 3억 → 0.3% → 90만 원 (VAT 별도)
매매 6억 → 0.4% → 240만 원

주의: 상한이므로 협의로 낮출 수 있음

부동산 거래신고제도

부동산 거래신고: 계약 체결일로부터 30일 이내 신고.

신고 의무자: 거래 당사자 (공인중개사가 중개한 경우 중개업자가 대리 신고).

허위신고 제재:

다운계약: 취득세 추징 + 과태료
업계약: 양도세 추징 + 과태료 + 부동산 거래신고법 위반

행정 처분 체계

행정 처분 단계

경고 → 업무정지 → 등록 취소
업무정지 최대: 6개월
등록 취소 사유: 이중계약, 결격 사유, 업무정지 기간 중 중개 등

자격 취소 사유

공인중개사 자격 취소 → 자격시험 재응시 가능 여부? → 3년 경과 후 재응시 가능 (이중계약서 작성 등)

기출 핵심 문제

Q1. 중개대상물 확인·설명서 보관 기간은?

3년. 중개사무소에 보관 의무.

Q2. 전세 5억 원 계약의 중개보수 상한액은?

5억은 6억 미만 구간 → 0.4%. 5억 × 0.4% = 200만 원.

Q3. 이중계약서 작성 시 행정 처분과 형사 처벌은?

행정: 등록 취소 (이후 3년간 재등록 금지). 형사: 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금.

Q4. 업무보증이란 무엇이고 목적은?

중개사고 발생 시 의뢰인의 손해를 배상하기 위한 보증. 보증보험·공제·공탁 중 선택.