기출 오답 분석 — 공인중개사 시험 자주 틀리는 포인트

1차 과목 오답 포인트

부동산학개론

1. 부동산 = 토지 + 정착물 (준부동산 제외 주의)
2. 거미집 이론 = 시간차 공급 반응
3. 헤도닉가격법 = 속성 가격 분리
4. 순소득환원법 = NOI / 환원이율

민법·민사특별법

5. 점유취득시효 = 20년 (자주점유 + 평온공연)
6. 등기 없이도 물권 변동 = 상속·공판·경매·수용(상공판경)
7. 가등기 = 순위 보전 (본등기 효력 소급)
8. 전세권 = 물권 (임차권은 채권)
9. 근저당 = 채권최고액 (일반 저당과 구별)
10. 법정지상권 = 요건 충족 시 자동 발생

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2차 과목 오답 포인트

공인중개사법

11. 결격사유 = 3년이 지나지 않은 자
12. 개업 = 등록 + 실무교육 이수
13. 전속중개 = 3개월 이내
14. 손해배상 = 개인1억·법인2억 이상 공제

부동산공법

15. 용도지역 4구분 = 도시·관리·농림·자연환경보전
16. 전용주거지역 = 단독·공동주택만 허용
17. 건축허가 기준 = 연면적 100㎡ 초과
18. 개발행위허가 = 허가 후 착공 (선허가)

부동산공시법

19. 공신원칙 불인정 = 등기 믿어도 보호 안됨
20. 토지거래허가 = 허가 없으면 계약 무효

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혼동 포인트 비교

$$\begin{aligned} &\text{취득세} \text{vs} \text{등록면허세}: \\ \text{취득세} &= \text{취득 행위에 부과} \\ \text{등록면허세} &= \text{등기·등록 행위에 부과} \\ &(\text{주택은 취득세로 통합}) \\ &\text{재산세} \text{vs} \text{종합부동산세}: \\ \text{재산세} &= \text{지방세}, \text{모든 부동산} \\ \text{종합부동산세} &= \text{국세}, \text{기준 초과분} \\ &\text{가등기} \text{vs} \text{예고등기}: \\ \text{가등기} &= \text{순위 보전}, \text{당사자 신청} \\ \text{예고등기} &= \text{분쟁 경보}, \text{법원 촉탁} \\ &\text{임차권} \text{vs} \text{전세권}: \\ \text{임차권} &= \text{채권} (\text{등기 없이도 대항력}) \\ \text{전세권} &= \text{물권} (\text{등기 필수}) \end{aligned}$$

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핵심 수치 총정리

• 점유취득시효: 20년
• 가등기 본등기 기간: 제한 없음
• 중개보수: 거래금액×요율 (시도조례)
• 공인중개사 결격: 3년
• 등기부 열람: 누구든 가능
• 개발행위허가 면적 기준: 용도지역별 상이
• 건축허가=100㎡ 초과, 신고=이하
• 전속중개=3개월
• 손해배상공제=개인1억·법인2억

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핵심 개념 카드

상공판경=등기없이물권변동 ★★★★★ : 상속·공용징수·판결·경매는 등기 없이 물권 이전. 암기 포인트: 상공판경

공신원칙불인정 ★★★★★ : 한국 등기제도는 공신력 없음. 허위등기 믿어도 보호 안됨. 암기 포인트: 공신X

결격사유=3년 ★★★★☆ : 등록취소 후 3년이 지나지 않으면 결격. 암기 포인트: 결격=3년

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실전 퀴즈

Q. 등기를 믿고 부동산을 매수했는데 진짜 주인이 따로 있다면?

한국은 공신원칙 불인정. 등기를 믿어도 법적 보호 없음. 진정한 소유자가 말소 등기 청구 가능. 선의취득은 동산에만 적용 (부동산 불가). 따라서 등기 전 실체 조사 필수.

Q. 상속으로 취득한 부동산은 등기 없이도 소유권 취득이 되는가?

상속은 등기 없이도 법률 규정에 의해 물권 이전 (상공판경). 단, 등기를 해야 제3자에게 대항 가능. 상속인은 등기 전이라도 소유자이지만 처분은 등기 후 가능.