공인중개사 시험 최종 종합 — 전 과목 핵심 총정리

과목별 핵심 요약

1차 과목:

• 부동산학개론: 토지·건물 특성, 시장이론, 투자분석
• 민법·민사특별법: 물권변동, 임대차, 특별법

2차 과목:

• 공인중개사법: 자격·개업·업무·처벌
• 부동산공법: 용도지역, 건축법, 개발행위
• 부동산공시법: 등기, 지적, 공시가격, 임대차
• 부동산세법: 취득세, 재산세, 종부세

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물권 vs 채권 비교표

구분	물권	채권
성질	절대권·대세권	상대권
대상	물건	사람(채무자)
예시	소유권·전세권	임차권·매매대금
우선순위	등기 순서	원칙 없음

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주요 기간·수치 총정리

• 취득시효: 부동산20년·동산10년
• 취득세 신고: 60일 (상속6개월)
• 재산세 과세기준일: 6월 1일
• 공인중개사 등록 결격: 3년
• 전속중개계약: 3개월 이내
• 중개보수 확인설명서 보존: 5년
• 건축허가기준: 연면적 100㎡ 초과
• 용도지역: 도관농자 (4구분)
• 공부서류 열람: 누구든 가능
• 임차인 대항력: 전입+점유 다음날 0시

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빈출 오답 10선

1. 전세권=물권, 임차권=채권 (혼동 금지)
2. 공신원칙 불인정 = 등기 믿어도 보호 없음
3. 상공판경 = 등기 없이 물권 변동
4. 점유취득시효 = 20년 (자주점유+평온공연)
5. 취득세 신고기한 = 60일 (상속=6개월)
6. 전용주거지역 = 상업시설 불허
7. 가등기 = 본등기 순위 소급
8. 종부세 주택 기준 = 9억 (1주택=12억)
9. 중개보수 초과 약정 = 무효 (강행법규)
10. 토지거래허가 = 허가 없으면 계약 무효

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핵심 개념 카드

공인중개사 시험 1차 2과목 ★★★★★ : 부동산학개론 + 민법·민사특별법. 암기 포인트: 1차=학개론+민법

2차 3과목 ★★★★★ : 공인중개사법·공법·공시법·세법 (총 4분야). 암기 포인트: 2차=법공공세

대항력 발생=익일 0시 ★★★★★ : 전입신고+점유 완료 다음날 자정부터 대항력. 암기 포인트: 대항력=다음날0시

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실전 퀴즈 (종합)

Q. 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건과 효력은?

주택임대차: 전입신고 + 주택 인도(점유). 두 요건 충족 다음날 0시부터 대항력 발생. 대항력 = 집이 팔려도 새 주인에게 임차 관계 주장 가능. 상가는 사업자등록 + 점유.

Q. 용도지역이 부동산 거래에 미치는 영향은?

용도지역에 따라 건축 가능 용도와 건폐율·용적률 제한. 예: 전용주거지역 상가 불허. 용도지역 변경은 가치에 큰 영향. 개발 행위 전 반드시 확인 필수. 토지이용계획확인서 발급으로 확인 가능.