중개실무 심층 — 중개계약·확인설명·중개보수

중개계약 유형

일반 중개계약

여러 개업공인중개사에게 동시 의뢰 가능
계약 기간 자유
가장 일반적

전속 중개계약

1개 중개사에게만 의뢰
계약 기간: 3개월 이내
2주 1회 이상 업무처리 상황 통보

독점 중개계약

전속과 유사하나 더 강한 독점권
의뢰인도 직접 거래 불가

중개대상물 확인·설명서

작성 의무

중개 완성 전 확인·설명서 작성
의뢰인에게 교부

포함 내용

등기부 기재 사항 (소유권·저당권 등)
실제 권리 관계
입지·환경 조건
공법상 이용 제한
관리비·공과금

주택 임대차

임대차 계약 존재 여부
선순위 임차인 여부
확정일자 여부

보관

5년간 보존 의무

중개보수

중개보수율

국토교통부령으로 정한 범위 내
시·도 조례로 결정

주택

매매: 거래금액별 0.4~0.9%
임대차: 0.3~0.8%

주택 외

매매·교환: 0.9% 이내
임대차: 0.8% 이내

한도

매매 5억 = 최대 250만원 (0.5%)

납부 시기

계약 체결 후 (거래 완성 시)
중도해제 → 소정 보수 청구 가능

이중계약

쌍방 중개 시 각각 받음 (합산 한도 초과 불가)

손해배상 및 보증

손해배상

중개사 고의·과실로 손해 발생 시 책임

공제 가입 의무

개인: 1억원 이상
법인: 2억원 이상

계약 해제

중도 해제 시 중개사의 보수 청구 권리
발생한 비용 한도에서 청구

비밀 유지

의뢰인 비밀 누설 금지

핵심 개념 카드

전속중개계약=3개월+2주1회보고 ★★★★★ : 3개월 이내 기간, 2주 1회 업무처리 통보. 암기 포인트: 전속=3개월·2주1회

중개보수=시도조례 ★★★★★ : 국토부령 범위 내에서 시·도 조례로 결정. 암기 포인트: 보수=시도조례

확인설명서 보존=5년 ★★★★☆ : 작성·교부 후 5년 보존. 암기 포인트: 확인설명서=5년

실전 퀴즈

Q. 전속중개계약에서 의뢰인이 직접 매수인을 찾아 계약한 경우 중개보수는?

전속중개계약에서는 의뢰인이 직접 상대방을 찾아 거래해도 중개사에게 소정 보수 지급. 전속 계약의 핵심은 의뢰인의 직접 거래도 제한하는 것. 단, 개인 간 직거래는 예외 규정 있음.

Q. 중개보수 한도 초과를 약정한 경우 효력은?

법정 한도 초과 약정은 무효. 공인중개사법에서 상한을 규정한 강행법규. 초과 지급 시 반환 청구 가능. 법정 최고 요율 이내의 협의는 유효.