부동산공시법 — 등기부·지적공부와 둘이 어긋날 때

이 과목은 “부동산이 무엇인가”(지적)와 “그 부동산이 누구 것인가”(등기)를 국가가 어떻게 장부에 적어 두는가를 다룹니다. 시험에서 배점이 큰 이유는 단순 암기가 아니라, 두 장부가 서로 다를 때 어느 쪽을 믿을 것인가를 계속 묻기 때문입니다.

두 장부, 두 가지 질문

지적공부 (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) — 답하는 질문: 이 토지는 “무엇”인가
- 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 = 토지의 표시
등기부 (부동산등기법) — 답하는 질문: 이 부동산은 “누구” 것인가
- 소유권과 그 밖의 권리관계

이 분업이 이 과목의 뼈대입니다. 지적은 물건을 특정하고, 등기는 권리를 공시합니다.

등기부의 구조 — 표제부·갑구·을구

구분	기록 내용	비고
표제부	부동산의 표시 (소재·지번·지목·면적, 건물은 구조·용도·면적)	토지·건물이 “무엇”인지. 지적공부에서 넘어온 정보
갑구	소유권에 관한 사항	소유권보존·이전, 가압류, 압류, 경매개시결정, 가등기, 환매특약
을구	소유권 외의 권리에 관한 사항	(근)저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권

갑구가 비어 있는 등기부는 없습니다 — 소유권보존등기가 첫 줄이기 때문입니다. 반대로 을구는 통째로 없을 수 있습니다. 담보도 전세권도 없는 부동산이면 을구 자체를 두지 않습니다. “을구 없음”은 결함이 아니라 깨끗하다는 뜻입니다.

이 과목에서 가장 중요한 한 문장 — 등기에 공신력이 없다

추정력 있음 → 다투는 쪽이 반증 책임을 진다.
- 등기된 내용은 진실한 것으로 추정된다.
대항력 있음
- 등기하면 제3자에게 권리를 주장할 수 있다.
공신력 ★ 없음 ★
- 등기를 믿고 거래해도 그 등기가 원인무효면 권리를 얻지 못한다.

무슨 뜻이냐면 — 위조된 서류로 넘어간 등기를 보고 매수해 대금을 다 치러도, 원래 소유자가 나타나면 소유권을 잃습니다. 등기부는 “이렇게 적혀 있다”를 보여줄 뿐 “이것이 진실임을 국가가 보증한다”까지 가지 않습니다.

독일은 공신력을 인정하고 우리는 인정하지 않습니다. 그래서 한국에서 등기부 열람만으로는 안전한 거래가 되지 않고, 중개실무의 확인·설명 의무와 권원 조사가 그 공백을 메웁니다. 확인설명서를 왜 그렇게 꼼꼼히 쓰는지가 여기서 나옵니다.

등기의 종류

등기	하는 때
보존등기	미등기 부동산에 최초로 하는 등기 (갑구 첫 줄)
이전등기	소유권이 넘어갈 때 (매매·상속·증여·경매)
설정등기	저당권·전세권 등 새 권리를 만들 때
변경등기	내용이 달라졌을 때 (면적 정정, 채권최고액 변경)
말소등기	권리가 소멸했을 때 (대출 상환 후 근저당 말소)

가등기: 장차 할 본등기의 순위를 미리 잡아 두는 등기
- 본등기를 하면 순위가 가등기 시점으로 소급한다
- 가등기 자체로는 아직 권리가 없다. 순위만 확보한다
부기등기: 기존 등기에 딸려 번호를 나눠 붙이는 등기 (예: 1번의 1)
- 주등기의 순위를 그대로 이어받는다

가등기의 순위보전 효력은 거의 매년 나옵니다. 가등기 후 본등기 사이에 들어온 제3자의 등기는 본등기가 되면 직권말소됩니다.

등기신청 — 공동신청이 원칙

원칙 등기권리자 + 등기의무자의 공동신청
(매수인과 매도인이 함께 신청)

단독신청 예외
· 소유권보존등기
· 상속에 의한 등기
· 판결에 의한 등기
· 부동산표시변경등기
· 등기명의인표시변경등기
· 수용에 의한 소유권이전등기

공동신청을 원칙으로 두는 이유도 공신력이 없다는 사실과 이어집니다 — 국가가 실체적 진실을 심사하지 않으므로, 양쪽이 함께 나와 다투지 않는다는 것으로 대신합니다.

지적 — 토지의 표시 6요소

소재 · 지번 · 지목 · 면적 · 경계 또는 좌표

지목은 28개

지목은 하나의 필지에 하나만 붙습니다(1필1목). 실제로 여러 용도로 쓰여도 주된 용도 하나로 정합니다.

자주 나오는 것만: 전(田)·답(畓)·과수원·목장용지·임야·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장· 주유소용지·창고용지·도로·철도용지·하천·제방·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지· 유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지.

지목의 부호는 원칙적으로 첫 글자를 쓰지만 네 개는 두 번째 글자를 씁니다.

지목	부호	지목	부호
공장용지	장	주차장	차
하천	천	유원지	원

첫 글자를 쓰면 각각 공(공원)·주(주유소용지)·하(?)·유(유지)와 부딪히기 때문입니다. “장차천원”으로 외웁니다.

필지를 나누고 합치기

분할: 한 필지를 여러 필지로
합병: 여러 필지를 한 필지로
- 지목·소유자가 같고 서로 붙어 있어야 한다
- 등기된 저당권 등이 다르면 합병할 수 없다
등록전환: 임야대장의 토지를 토지대장으로 옮김
축척변경: 같은 지역의 축척을 통일

표시가 다를 때 — 이 과목의 결론

두 장부가 어긋날 수 있습니다. 그때 규칙은 하나뿐입니다.

토지의 표시(소재·지번·지목·면적·경계)가 다르면
- 지적공부를 따른다
권리관계(소유권·저당권 등)가 다르면
- 등기부를 따른다

각자 자기가 만든 정보에 대해 우선합니다. 표시는 지적이 원본이고 등기부 표제부는 그것을 옮겨 적은 것, 권리는 등기부가 원본이고 대장의 소유자란은 참고입니다.

중개 현장에서 이 규칙이 바로 쓰입니다 — 면적이 다르면 지적공부로 정정한 뒤 등기 표제부를 고치고, 소유자가 다르면 등기부가 맞습니다.

핵심 개념 카드

등기 공신력 없음 ★★★★★ : 등기를 믿고 거래해도 원인무효면 권리를 얻지 못한다. 추정력·대항력은 있다. 암기 포인트: 추정·대항 O, 공신 X

표제부·갑구·을구 ★★★★★ : 표제부=표시, 갑구=소유권, 을구=소유권 외. 을구는 없을 수 있다. 암기 포인트: 표시-소유-그외

표시는 지적, 권리는 등기 ★★★★★ : 두 장부가 다를 때의 유일한 판단 기준. 암기 포인트: 표시=지적, 권리=등기

가등기 순위보전 ★★★★☆ : 본등기 시 순위가 가등기 시점으로 소급하고 중간 등기는 직권말소된다. 암기 포인트: 가등기=순위만

지목 부호 예외 4개 ★★★★☆ : 공장용지=장, 주차장=차, 하천=천, 유원지=원. 암기 포인트: 장차천원

공동신청 원칙 ★★★☆☆ : 보존·상속·판결·수용·표시변경만 단독신청. 암기 포인트: 보상판수표

실전 퀴즈

Q. 등기부를 확인하고 매수했는데 매도인의 등기가 위조서류에 의한 것이었다면?

소유권을 취득하지 못한다. 우리 등기에는 공신력이 없어 원인무효인 등기를 믿은 것만으로는 보호되지 않는다. 등기부 열람이 안전한 거래를 보장하지 않기 때문에 중개실무의 권원 조사와 확인·설명 의무가 실질적 방어선이 된다.

Q. 토지대장의 면적과 등기부 표제부의 면적이 다르면 어느 쪽이 맞는가?

지적공부(토지대장). 토지의 표시는 지적이 원본이고 등기부 표제부는 이를 옮겨 적은 것이다. 반대로 소유자가 다르면 등기부를 따른다 — 권리관계는 등기부가 원본이다.

Q. 을구가 없는 등기부는 무엇을 뜻하는가?

소유권 외의 권리가 설정된 적이 없다는 뜻이다. 결함이 아니라 저당권·전세권 등의 부담이 없다는 신호다. 반면 갑구는 소유권보존등기부터 시작하므로 비어 있을 수 없다.

Q. 인접한 두 필지를 합병하려 한다. 무엇을 먼저 확인하는가?

지목과 소유자가 같은지, 서로 접해 있는지. 그리고 각 필지에 설정된 등기(저당권 등)가 다르면 합병할 수 없다. 권리관계가 다른 토지를 하나로 만들면 어느 부분에 담보가 걸렸는지 특정할 수 없기 때문이다.

공식 출처 확인

법령·수치·지목 분류는 개정될 수 있습니다. 시험 준비와 실무 판단 전에 아래에서 최신 조문을 확인하세요.

(확인일: 2026-09)