부동산공법 심층 — 국토계획법·건축법 핵심
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
국토계획법: 토지 이용 규제의 핵심 법률. 용도지역·지구·구역을 지정한다.
용도지역
| 용도지역 | 세분 |
|---|---|
| 도시 지역 | 주거·상업·공업·녹지 |
| 관리 지역 | 보전·생산·계획관리 |
| 농림 지역 | 농지·산림 보전 |
| 자연환경보전 | 환경 보전 |
주거지역 세분
- 전용: 1종(단독)·2종(공동)
- 일반: 1종·2종·3종
- 준주거
상업지역: 근린·일반·중심·유통
용도지역별 건폐율·용적률
- 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율
- 용적률: 대지면적 대비 연면적 비율
도시지역 기준 (최대)
- 전용주거: 건폐50, 용적100(1종)~150(2종)
- 일반주거: 건폐60, 용적200(1종)~300(3종)
- 준주거: 건폐70, 용적500
- 근린상업: 건폐70, 용적900
- 중심상업: 건폐90, 용적1500
- 전용공업: 건폐70, 용적300
실제 지자체 조례로 최대 범위 내 적용
개발행위허가
개발행위허가 대상
- 건축물 건축·공작물 설치
- 토지 형질 변경
- 토석 채취
- 토지 분할
허가 기준
- 용도지역별 개발 기준 충족
- 기반시설 확보
시가화 조정구역
- 개발 잠정 유보 지역
- 5~10년 지정
- 도시 확산 방지
건축법 핵심
건축 허가
- 연면적 100㎡ 초과 건축물 신축
- 시장·군수·구청장
건축 신고
- 소규모 건축 (허가 불필요)
- 연면적 100㎡ 이하
용도 변경
- 용도 상향 변경: 허가
- 용도 하향 변경: 신고
대지·도로 접면
- 건축 가능 대지: 도로에 2m 이상 접해야
- 막다른 도로 예외
이행강제금
- 위반 건축물 시정 명령 불이행 시 부과
- 연 2회
핵심 개념 카드
용도지역 4구분 ★★★★★ : 도시·관리·농림·자연환경보전. 암기 포인트: 도관농자
건폐율 vs 용적률 ★★★★★ : 건폐율=수평 비율(건축면적/대지). 용적률=수직 비율(연면적/대지). 암기 포인트: 건폐=수평, 용적=수직
건축허가 기준=100㎡ ★★★★☆ : 100㎡ 초과=허가. 100㎡ 이하=신고. 암기 포인트: 건축허가=100㎡
실전 퀴즈
Q. 전용주거지역에서 상가 건물을 지을 수 없는 이유는?
전용주거지역은 단독·공동 주택 위주 용도지역. 상업시설은 원칙 불허. 용도지역은 토지 이용의 법적 한계. 용도 외 건축물 건축은 개발행위 불허가 사유.
Q. 건폐율과 용적률 규제의 목적은?
건폐율: 대지 내 녹지·공지 확보(일조·통풍·안전). 용적률: 인구 밀도·교통·인프라 부담 제한. 둘 다 도시 과밀 방지와 쾌적한 환경 조성 목적.
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(확인일: 2026-06)
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OIYO 편집부
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