Ch6. 부동산공법 심층 — 국토계획법·건축법 핵심

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

국토계획법:
토지 이용 규제의 핵심 법률
용도지역·지구·구역 지정

용도지역:
┌──────────────┬──────────────────────────────────┐
│ 도시 지역    │ 주거·상업·공업·녹지                │
│ 관리 지역    │ 보전·생산·계획관리                 │
│ 농림 지역    │ 농지·산림 보전                     │
│ 자연환경보전 │ 환경 보전                           │
└──────────────┴──────────────────────────────────┘

주거지역 세분:
전용: 1종(단독)·2종(공동)
일반: 1종·2종·3종
준주거

상업지역:
근린·일반·중심·유통

용도지역별 건폐율·용적률

건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율
용적률: 대지면적 대비 연면적 비율

도시지역 기준 (최대):
전용주거: 건폐50, 용적100(1종)~150(2종)
일반주거: 건폐60, 용적200(1종)~300(3종)
준주거: 건폐70, 용적500
근린상업: 건폐70, 용적900
중심상업: 건폐90, 용적1500
전용공업: 건폐70, 용적300

* 실제 지자체 조례로 최대 범위 내 적용

개발행위허가

개발행위허가 대상:
건축물 건축·공작물 설치
토지 형질 변경
토석 채취
토지 분할

허가 기준:
용도지역별 개발 기준 충족
기반시설 확보

시가화 조정구역:
개발 잠정 유보 지역
5~10년 지정
도시 확산 방지

건축법 핵심

건축 허가:
연면적 100㎡ 초과 건축물 신축
시장·군수·구청장

건축 신고:
소규모 건축 (허가 불필요)
연면적 100㎡ 이하

용도 변경:
용도 상향 변경: 허가
용도 하향 변경: 신고

대지·도로 접면:
건축 가능 대지: 도로에 2m 이상 접해야
막다른 도로 예외

이행강제금:
위반 건축물 시정 명령 불이행 시 부과
연 2회

핵심 개념 카드

용도지역 4구분 ★★★★★ : 도시·관리·농림·자연환경보전. 암기 포인트: 도관농자

건폐율 vs 용적률 ★★★★★ : 건폐율=수평 비율(건축면적/대지). 용적률=수직 비율(연면적/대지). 암기 포인트: 건폐=수평, 용적=수직

건축허가 기준=100㎡ ★★★★☆ : 100㎡ 초과=허가. 100㎡ 이하=신고. 암기 포인트: 건축허가=100㎡

실전 퀴즈

Q. 전용주거지역에서 상가 건물을 지을 수 없는 이유는?

전용주거지역은 단독·공동 주택 위주 용도지역. 상업시설은 원칙 불허. 용도지역은 토지 이용의 법적 한계. 용도 외 건축물 건축은 개발행위 불허가 사유.

Q. 건폐율과 용적률 규제의 목적은?

건폐율: 대지 내 녹지·공지 확보(일조·통풍·안전). 용적률: 인구 밀도·교통·인프라 부담 제한. 둘 다 도시 과밀 방지와 쾌적한 환경 조성 목적.